Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 55 страница
В-третьих, применяемые в настоящее время механизмы в силу их технического характера не решают вопроса о судьбе различного рода ограничений и обременений публично-правового и частноправового характера, установленных в отношении отчуждаемой вещи, и о переносе этих ограничений на приобретателя вещи. Ведь, с одной стороны, отчуждатель вещи еще в полном объеме сохраняет свои права на нее, а значит, передает именно эти права, с другой стороны, установленные ограничения и обременения могут быть неизвестны приобретателю до тех пор, пока он непосредственно не вступит во владение вещью.
Соответствующие обременения и ограничения могут быть весьма разнообразны по своей правовой природе. И здесь нельзя не упомянуть об обязанностях, которые могут быть связаны с обладанием объектом недвижимости на определенном праве и которые сейчас нельзя обеспечить иначе, чем установлением публично-правовой ответственности (о "повинностях вещи"). Вспомним, например, о том, как трудно обеспечить соблюдение мобилизационных предписаний частными лицами, особенно если они приобрели недвижимое имущество на открытом рынке, или гарантировать надлежащее содержание ими мобилизационных мощностей. Не меньшие сложности вызывает надлежащее обеспечение соблюдения правообладателями обязанностей, вытекающих из законодательства о культурных ценностях.
Право приобретения чужой вещи будет вещным обеспечением этих публично-правовых по сути повинностей, предоставляя возможность приобрести на определенных условиях объекты недвижимости, обремененные мобилизационными предписаниями, и передать их в руки тех лиц, которые будут данные предписания исполнять.
|
|
|
В-четвертых, использование конструкции залога в отношении объектов долевого строительства противоречит природе возникающих отношений, цель которых состоит в приобретении прав на объекты недвижимости, а не в их отчуждении при неисполнении обеспеченного залогом обязательства. В этом смысле законодатель был вынужден использовать залог, имеющий акцессорный характер, поскольку иных механизмов обеспечения у него не было.
3. Предложения по изменению законодательства
При сохранении в гражданском законодательстве института преимущественного права на приобретение вещи, права, доли в праве как института обязательственного в ГК РФ следует закрепить и специальное вещное право приобрести чужую недвижимую вещь на определенных условиях.
1. Право приобрести чужую вещь как особое вещное право может предполагать приобретение на вещь как права собственности, так и иного вещного права, если последнее может быть приобретено данным лицом на основании договора. Круг таких прав должен быть исчерпывающим образом определен Гражданским кодексом РФ.
|
|
|
В число подобных прав на недвижимое имущество следует включить право ипотеки, принимая во внимание необходимость обеспечить интересы залогодержателей в случаях, когда договор об ипотеке уже может быть заключен, однако ипотека (право залога) на данное имущество еще не может быть установлена (например, ввиду того, что еще не возникло само основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой).
По общему правилу право приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) следует ограничить только недвижимой вещью (долей в праве собственности на недвижимую вещь), право на которую уже зарегистрировано в Едином реестре прав за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту.
Данная конструкция по общему правилу исключает возможность установить право на приобретение вещи в отношении еще не созданной вещи или вещи, реально существующей, но еще не принадлежащей ее отчуждателю.
В исключительных случаях можно было бы допустить установление права приобрести еще не построенный объект недвижимости через право приобрести земельный участок (право на земельный участок), на котором этот объект будет возводиться. Например, право приобретения чужой вещи может быть использовано для оформления отношений по участию в долевом строительстве исходя из того, что данное право может быть установлено в привязке к конкретному земельному участку и в отношении объекта, который на нем еще только будет возведен (будущая вещь).
|
|
|
2. Основаниями возникновения права на приобретение чужой вещи может быть договор и, в исключительных случаях, юридические факты, названные в законе.
По общему правилу основанием возникновения данного права будет договор отчуждателя и приобретателя вещи. Законом должны быть предусмотрены случаи, когда возникновение права приобрести чужую вещь происходит помимо воли отчуждателя (эти случаи оправдываются совокупностью правовых, экономических и социальных условий, когда отчуждатель вещи как "сильная сторона" в договорном обязательстве, не заинтересованная в возникновении у приобретателя этого права, мог бы вынудить "слабую" сторону отказаться от указанного права). Примером возникновения права на приобретение чужой вещи на основании закона могло бы стать право участника долевого строительства на получение от застройщика соответствующего жилого или нежилого помещения в строящемся здании.
|
|
|
3. Исходя из общих принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество право на приобретение чужой вещи должно возникать при условии внесения соответствующей записи в Единый реестр прав на недвижимость (ЕГРП). Только государственная регистрация обеспечивает в необходимой степени публичность и достоверность для участников гражданского оборота сведений обо всех вещных правах на недвижимые вещи.
В определенных случаях, предусмотренных законом, можно было бы допустить возникновение права приобрести чужую вещь и без регистрации непосредственно самого этого права, но при одном из двух условий:
- если в реестре (ЕГРП) зарегистрировано право на вещь, с которым закон императивно связывает возникновение у определенных лиц права на ее приобретение;
- публичность соответствующего права будет обеспечиваться иным образом.
4. Условия приобретения вещи, на которую устанавливается соответствующее право, определяются договором между собственником (обладателем иного вещного права) и приобретателем. Эти условия вносятся в Единый реестр прав (ЕГРП). Договор, на основании которого возникает право приобрести чужую вещь, по сути, представляет собой любой гражданско-правовой договор об отчуждении вещи, в котором момент заключения и исполнения не совпадают (договор на срок, под отлагательным условием и т.п.). Отдельно может быть решен вопрос о возможности возникновения данного права на основании договора цессии, если речь идет об иных вещных правах, передаваемых в порядке цессии.
5. Вопрос о форме договора, определяющего условия возникновения и осуществления права приобретения чужой вещи, должен быть тесно увязан с механизмом государственной регистрации этого права и принудительного его осуществления.
Могут быть использованы два механизма, придающие конструкции необходимую гибкость:
- при заключении договора в простой письменной форме (точнее, в форме единого письменного документа) регистрация права приобрести чужую вещь осуществляется в общем порядке (на основании заявления обеих сторон), а принудительное осуществление этого права возможно только на основании судебного акта;
- при заключении договора в нотариальной форме регистрация права может быть осуществлена на основании заявления любой из сторон, а принудительное осуществление этого права возможно на основании исполнительной надписи нотариуса.
6. Право приобретения чужой вещи должно обладать свойством следования. При введении механизма следования данного права за вещью нет необходимости устанавливать в законе запрет для собственника отчуждать данную вещь без согласия обладателя права на ее приобретение. Соответственно, нет необходимости и запрещать органу регистрации регистрировать переход права на это имущество к лицу иному, чем обладатель права на его приобретение.
Вместе с тем необходимо учесть, что собственник формально сохраняет право иным образом распоряжаться вещью (заложить, сдать в аренду, в безвозмездное пользование). Соответствующие сделки могут "обесценить" право на приобретение такой вещи. Поэтому при введении в ГК права приобрести чужую вещь необходимо решить вопрос об объеме правомочий собственника распоряжаться соответствующей вещью, на которую у другого лица имеется право ее приобрести.
Здесь возможно использование нескольких конструкций. Первая - императивный запрет собственнику распоряжаться вещью без согласия обладателя права на ее приобретение. Вторая - предоставление обладателю права обычных прав - права требовать расторжения договора, изменения условий договора (например, условия о цене приобретения), возмещения убытков.
Однако наиболее удачным представляется закрепление механизма, в соответствии с которым все права и обременения, которые были установлены собственником вещи в пользу третьих лиц без письменного согласия обладателя права на приобретение вещи, прекращаются в момент регистрации перехода к этому правообладателю права на саму вещь, если только он не выразит согласие на сохранение этих прав и обременений.
ПРАВО ВЕЩНЫХ ВЫДАЧ
1. Состояние и оценка законодательства
1.1. В ГК РФ отсутствует вещное право, позволяющее участвовать в использовании чужого имущества прежде всего в виде получения дохода или получения иного имущества, что объясняется наличием определенных пробелов в системе вещных прав.
Само по себе такое право позволяет вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения, что расширяет экономические возможности оборота.
Существующий в рамках обязательственного права договор ренты не охватывает всех возможностей использования, заключенных в вещи.
Оценивая практическое распространение существующего договора ренты, нужно отметить, что сфера распространения этого договора ограничена сделками с жилыми помещениями. При этом договор легко расторгается судами и не является достаточно устойчивым, что, впрочем, скорее отражает состояние правопорядка, чем указывает на несовершенство закона.
Поэтому обсуждение вопроса о создании вещного права, расширяющего возможности использования вещи, не должно сводиться к замене существующего института договора ренты, а должно быть направлено на установление иного института, хотя и имеющего некоторые общие с договором ренты черты, но отличающегося от нее как характером права (вещного), так и более широкой сферой применения. При этом договор ренты в существующем виде сохраняется.
1.2. Право вещных выдач известно в той или иной форме германскому и другим европейским кодексам, в том числе - новейшим.
Этот институт предусматривался также проектом ГУ.
Исторически это право идет от чиншевого права (в России - от барщины, десятины), но последнее столетие оно проявляет себя как инструмент современной экономики, предоставляя участникам оборота дополнительные возможности. В частности, право вещных выдач может быть использовано для установления содержания нетрудоспособным людям, предоставления жилья иным лицам, платежей юридическим лицам, установления платежей из права застройки (сервитута), выплат между соседями (например, при ошибочном захвате части чужого земельного участка при застройке), расходов на содержание общего имущества, натуральных обязательств при эксплуатации общего имущества (систем водоснабжения, отопления и т.п.) и др.
1.3. Право вещных выдач должно быть отграничено от смежных вещных прав, которыми являются, с одной стороны, ипотека, а с другой - сервитут.
С ипотекой право вещных выдач объединяет то, что оно обременяет вещь и следует за вещью, причем эта вещь служит средством обеспечения права.
Отличается право вещных выдач от ипотеки тем, что оно может быть указано не в виде определенной суммы, а в виде периодического платежа либо путем указания способа определения суммы (с учетом инфляции и иных обстоятельств). Кроме того, возможно право вещных выдач и как неденежное обязательство.
В отличие от ипотеки, право вещных выдач является не обеспечительным правом, а самостоятельным (основным) правом.
От сервитута право вещных выдач, если оно не выступает как периодические платежи, т.е. выступает как определенные действия обязанного лица, отличается тем, что оно предусматривает действия собственника (обязанного лица), тогда как сервитут означает лишь воздержание от действий (претерпевание).
2. Предложения по совершенствованию законодательства
2.1 Наименование права условно предлагается как "право вещных выдач". Иное возможное наименование - "вещное обременение" - может дезориентировать участников оборота, т.к. по сути идентичное понятие употребляется в законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество в ином смысле. Указание в названии на выплаты или платежи будет неверным, т.к. имеется в виду не только выплата денег. Упоминание ренты приведет к смешению с договором ренты, который предполагается оставить среди обязательств в существующем виде.
2.2 Содержание права вещных выдач формулируется как обязанность собственника недвижимого имущества производить определенные периодические платежи или действия в пользу определенного лица, которое является обладателем права вещных выдач.
От обязательства право вещных выдач отличается тем, что оно лежит на любом собственнике вещи и следует за вещью, хотя существенную близость права вещных выдач к обязательству, конечно, отрицать невозможно. В частности, долг, накопившийся за вещью у прежнего собственника, не должен переходить на приобретателя, кроме случаев, когда такое условие прямо оговорено в соглашении между прежним и новым собственником обремененной вещи.
Право вещных выдач возникает по общему правилу в силу договора. Вероятно, возможно установление его также решением суда (например, при разделе общего имущества).
Право вещных выдач может быть установлено договором в пользу третьего лица. Вероятно, право вещных выдач может возникать из обязательства покупателя по оплате вещи при ее покупке, если стороны найдут такое решение более удобным, чем установление залога на проданную, но не оплаченную вещь.
Если стороны оценили неденежные (натуральные) выдачи в определенной сумме, то такая оценка может применяться в случае привлечения к имущественной ответственности лица, обязанного к вещным выдачам.
Возможно установление правила обязательной денежной оценки натуральной выдачи. При установлении периодических денежных выплат одновременно указывается способ их переоценки.
Право вещных выдач может быть срочным или пожизненным (для юридического лица - бессрочным).
2.3. Собственник обремененной вещи отвечает по праву вещных выдач только обремененной вещью.
2.4. Право вещных выдач прекращается посредством соглашения с собственником обремененной вещи (выкуп права вещных выдач). Может быть установлен срок, в течение которого собственник обремененной вещи не вправе выкупить право вещных выдач (прекратить право вещных выдач).
Стоимость бессрочного права вещных выдач для целей прекращения посредством выкупа определяется как умножение суммы годовых платежей на установленное законом число (например, 25 - так в проекте ГУ). Соглашение о запрете выкупа права вещных выдач, видимо, следует считать исключительным условием, уместным, например, для права вещных выдач с благотворительными или иными публичными целями.
2.5. Учитывая определенную близость права вещных выдач с ипотекой, возможно установление правила о субсидиарном применении норм об ипотеке к праву вещных выдач, если это не исключается договором, законом или существом права вещных выдач. В частности, нормы об ипотеке применимы в части обращения взыскания на обремененную вещь, в части оборота (передачи) права вещных выдач и др.
ПРАВО ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ, ОТНОСЯЩИМСЯ
К ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
1. Анализ действующего законодательства
Право оперативного управления вместе с правом хозяйственного ведения урегулировано главой 19 ГК. В основном данные права предназначены для закрепления прав на имущество за государственными (муниципальными) юридическими лицами, хотя не исключено, что они могут принадлежать и частным учреждениям.
Право хозяйственного ведения принадлежит государственным и муниципальным унитарным предприятиям, за исключением казенных предприятий.
Право оперативного управления принадлежит государственным, муниципальным и частным учреждениям, а также казенным предприятиям.
Обладатели права хозяйственного ведения несут самостоятельную имущественную ответственность. По их долгам собственник их имущества (учредитель) не отвечает.
Обладатели права оперативного управления отвечают по обязательствам своими денежными средствами. При недостаточности денежных средств субсидиарную ответственность по обязательствам несет собственник имущества (за исключением автономных учреждений, по долгам которых собственник не отвечает).
Обладатель права хозяйственного ведения владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК.
Обладатель права оперативного управления владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.
По сравнению с правом собственности право хозяйственного ведения и право оперативного управления ограничено. Объем этих ограничений определяется не только ГК, но и иными законами, а также - в ряде случаев - подзаконными актами.
Ограничения устанавливаются в зависимости от категории имущества, а также в зависимости от источника средств, за счет которых данное имущество приобретено.
Обладатель права хозяйственного ведения не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника. Законом и подзаконными актами могут быть установлены ограничения по распоряжению иным имуществом. В частности, Законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях такие ограничения установлены в отношении акций и (долей) в обществах с ограниченной ответственностью.
Обладатель права оперативного управления не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Автономное учреждение, однако, вправе распоряжаться своим имуществом, причем недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, с согласия собственника.
Любое учреждение вправе самостоятельно распоряжаться доходами, полученными от разрешенной ему деятельности, и приобретенным за счет этих доходов имуществом.
Казенное предприятие, как и обладатель права хозяйственного ведения, распоряжается недвижимым имуществом с согласия собственника. Оно также вправе самостоятельно распоряжаться производимой им продукцией.
2. Недостатки в правовом регулировании
Изначально различие между правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления состояло в том, что первое право максимально приближено по объему к праву собственности (тогда оно называлось правом полного хозяйственного ведения) и рассчитано на коммерческие организации, тогда как второе право предназначено для финансируемых из бюджета организаций, находящихся под строгим контролем государства-собственника. Причем в тот момент, когда разграничение между двумя этими правами было проведено, еще не было массовой приватизации, а значит, в рамках государственного сектора оставались крупные активы, которые можно было эксплуатировать на рыночных принципах.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 136; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!