Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования сервитутов. 29 страница
-------------------------------- <1> Подробнее об этом см.: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 77 - 78. В первоначальной редакции Водного кодекса РФ 2006 г. закреплялись водные сервитуты (ст. 43 и 44) в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществление паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками. Однако в настоящее время эти нормы отменены, а "водные сервитуты" заменены договорами <1>. Подобно этому действующая редакция Градостроительного кодекса РФ 2004 г. также не упоминает более о строительных сервитутах (п. 3 ст. 64), которые ранее предполагалось использовать для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и ремонту общих стен и др. В 2011 г. ст. 23 ЗК РФ была дополнена новым п. 10, предусматривающим возможность установления строительных сервитутов, связанных с дорожным строительством. Поэтому исключение из закона упоминаний о водных и строительных сервитутах не препятствует их будущему восстановлению и более тщательной регламентации <2>. В первоначальной редакции ст. 21 Лесного кодекса РФ также упоминались (но никак не раскрывались) "лесные сервитуты" в виде ограниченных прав пользования участками леса. Однако в настоящее время они, подобно водным и строительным сервитутам, исключены из действующего законодательства, в котором фактически сохранились только земельные сервитуты. -------------------------------- <1> В действующей редакции Водного кодекса РФ допускается использование чужих водных объектов по договорам водопользования (ст. 12), которые рассматриваются им в качестве разновидностей договоров аренды. <2> Такие предложения содержатся в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (С. 88). Согласно абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) и п. 1 ст. 23 ЗК РФ "сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута" (ср. также ст. 39.23 ЗК РФ). Таким образом, в условиях существования и развития частной собственности на землю сервитуты могут иметь весьма широкую сферу применения - от регулирования отношений соседствующих землепользователей до оформления эксплуатации линий связи и электропередачи, железных и автомобильных дорог, трубопроводов и тому подобных линейных объектов (заменив собой возникшие в условиях полной национализации земли различные "охранные зоны"). Закон не содержит исчерпывающего перечня нужд, для которых могут устанавливаться сервитуты, а тем самым и исчерпывающего перечня (numerus clausus) самих сервитутов, из чего следует возможность установления в договорах различных сервитутных прав, прямо не предусмотренных законом <1>. В законопроекте о новой редакции раздела II ГК РФ предполагается установить исчерпывающий перечень конкретных сервитутных прав (см. далее п. 3 § 2 гл. 9 настоящей работы). -------------------------------- <1> Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. С. 62 - 64. Субъектом сервитутного права может быть не только собственник соседствующего земельного участка или иной недвижимой вещи, но и субъект ограниченного вещного права. Так, п. 4 ст. 274 ГК РФ прямо допускает установление сервитута в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (а в случаях, прямо предусмотренных законом, - и иных лиц). Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника "служебного" (обремененного) земельного участка или иной недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника господствующего земельного участка). Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью ("положительный сервитут"), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости ("отрицательный сервитут"), например в запрете возведения на обремененном сервитутом земельном участке построек или сооружений определенного типа, высоты и т.п. Это практически важное деление сервитутов в будущем предполагается прямо закрепить в ГК РФ <1>. -------------------------------- <1> Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 88. В российском праве сервитуты обычно устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимости (по требованию заинтересованного лица они могут быть установлены судом в принудительном порядке). Как правило, они носят возмездный характер и могут быть как срочными, так и постоянными (п. 3 и 5 ст. 274 ГК РФ; п. 1, 4 и 6 ст. 23 ЗК РФ). Сервитуты как права на недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 8.1 и 131 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ). Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для собственника земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Если в результате обременения сервитутом земельный участок не может использоваться собственником в соответствии с его назначением, последний вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ). Поэтому сервитут не может полностью лишать собственника имеющихся у него возможностей, превращая его право собственности в ius nudum - "голое право". В современном отечественном законодательстве появилась категория "публичных сервитутов", внесенная в него актами приватизационного законодательства <1>. Главную особенность этих "сервитутов" составляет отсутствие у них конкретных управомоченных лиц, в силу чего они не могут считаться субъективными вещными правами, а ввиду полной неопределенности круга правообладателей не могут быть зарегистрированы в качестве ограниченного вещного права. Они устанавливаются по решению органов публичной власти в общественных и иных публичных интересах и "с учетом результатов общественных слушаний" (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Таким образом, в действительности "публичные сервитуты" представляют собой не ограниченные вещные права, а общие ограничения права собственности (в том числе публичной) на недвижимую вещь и именно в этом качестве подлежат государственной регистрации. -------------------------------- <1> В п. 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденной Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 (СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478), "публичными сервитутами" были объявлены "право безвозмездного и беспрепятственного использования" пешеходных и автомобильных дорог и объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на приватизированном земельном участке, а также право размещения на нем межевых и геодезических знаков и право доступа на участок для их ремонта. Вещные права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности, не относятся к числу классических ограниченных вещных прав. Они были искусственно созданы отечественным законодателем в самом начале 90-х гг. прошлого века в качестве известного компромисса в острых спорах о допустимости и границах частной собственности на землю (земельные участки). Целью их появления была необходимость предоставления частным лицам (гражданам и юридическим лицам) возможности юридически прочного, но ограниченного использования земли, находящейся и остающейся в публичной, главным образом в государственной собственности <1>. Поэтому права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования изначально имеют объектами исключительно земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной (публичной) собственности и не могут устанавливаться на земельные участки, находящиеся в частной собственности. -------------------------------- <1> Право пожизненного наследуемого владения впервые было установлено в п. 4 ст. 6 союзного Закона о собственности 1990 г., а затем воспроизведено в ст. 49 Основ гражданского законодательства 1991 г. Одновременно оно вместе с правом постоянного (бессрочного) пользования получило закрепление в общесоюзных Основах законодательства Союза ССР и союзных республик 1990 г. о земле и быстро сменившем их Земельном кодексе РСФСР 1991 г., которые, однако, не характеризовали эти права в качестве вещных. Такая характеристика впервые последовала в п. 6 ст. 6 российского Закона о собственности 1990 г., прямо признавшей возможность появления "иных" (помимо права собственности), т.е. ограниченных, вещных прав на земельные участки. Развитие в российской экономике рыночных отношений и бесспорное, в том числе конституционное, признание частной собственности на землю привели к постепенной отмене этих вещных прав. Земельный кодекс РФ 2001 г. вначале исключил появление новых прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей с момента введения его в действие (30 октября 2001 г.), а затем (с 1 марта 2015 г.) из него были исключены ст. 20 и 21, устанавливающие режим этих вещных прав. Однако в п. 1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ указано, что права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, возникшие до введения в действие ЗК РФ 2001 г., сохраняются <1>. -------------------------------- <1> В соответствии с правилами этого Закона граждане вправе зарегистрировать на такие земельные участки право собственности, а большинство юридических лиц обязаны переоформить права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в право аренды, а в отдельных случаях - в сервитут либо приобрести их в собственность. Вместе с тем нормы об этих вещных правах остались в Гражданском кодексе, причем в соответствии со ст. 264 право пожизненного наследуемого владения и в настоящее время "приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством". Все это следует отнести к обычным для современного отечественного законодателя издержкам законотворческой техники. Очевидно, что такая странная ситуация стала следствием поспешной (хотя и вполне объяснимой) отмены этого явно устаревшего института, не получившего, однако, необходимой замены в виде других традиционных ограниченных вещных прав на земельные участки. Что же касается права постоянного (бессрочного) пользования, то согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ оно "предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации", к числу которых п. 2 ст. 39.9 относит исключительно юридические лица - несобственники в виде различных учреждений и казенных предприятий. По своему гражданско-правовому статусу такие юридические лица не могут быть собственниками никакого имущества, в том числе и земельных участков, которые предоставляются им либо в аренду, либо на указанном ограниченном вещном праве. Последнее, таким образом, оказывается не менее искусственным, чем признание гражданской правосубъектности за "предприятиями" и "учреждениями", последовавшее в период существования огосударствленной экономики и давно не соответствующее современным рыночным реалиям. Вместе с тем следует отметить, что в основу юридической конструкции права пожизненного наследуемого владения был положен известный еще римскому праву эмфитевзис (по сути бессрочная аренда), который имел аналог в дореволюционном российском гражданском праве в виде чиншевого права <1>. Однако в российской интерпретации это право (как и право постоянного (бессрочного) пользования), как уже отмечалось, могло возникнуть только в отношении земельных участков, находившихся в государственной и муниципальной (публичной), но не в частной собственности, причем только на основании акта органа публичной власти. Этим оно принципиально отличается от своих исторических аналогов. -------------------------------- <1> Чиншевое право (от искаженного нем. Zins и лат. Census - процент, определявший размер платы за пользование) - "вещное право наследственного пользования чужою землею под условием взноса платы в определенном раз навсегда размере" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. С. 391). По содержанию оба рассматриваемых права совпадают, различаясь в основном лишь субъектным составом. Они предоставляют своим субъектам возможности владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и актом о предоставлении земельного участка, включая возможность возведения на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости ("правомочие застройки"). При этом именно пользователь, а не собственник земельного участка по общему правилу становится и собственником таких объектов (п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ), ибо в условиях государственной собственности на землю исключается действие принципа superficies solo cedit. В обоих случаях теперь не допускается распоряжение такими земельными участками, за исключением возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследственном владении. Ранее субъекты этих прав могли сдавать земельные участки в аренду и в безвозмездное срочное пользование. В настоящее время земельное законодательство предоставляет этим лицам возможность приобретения указанных земельных участков в собственность (а для юридических лиц - в аренду). 2. Вещные права по использованию жилых помещений Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют собой разновидности появившегося в Юстиниановом праве habitatio - особого личного сервитута, дающего право на постоянное проживание в чужом доме <1>. -------------------------------- <1> До признания habitatio самостоятельным вещным правом сервитутного типа оно нередко рассматривалось как разновидность узуфрукта (подробнее об этом см., например: Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. С. 203 - 204). Во-первых, речь идет о праве членов семьи собственника жилого помещения (круг которых установлен п. 1 ст. 31 ЖК РФ) пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 1 п. 1 ст. 292 ГК РФ), а не волей собственника жилья (например, в силу заключенного с ним договора). По первоначальной редакции ст. 292 ГК РФ это право имело вещный характер, включая "право следования" (т.е. не зависело от смены собственника жилья). Косвенным свидетельством этого является п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающий в качестве существенного условия договора продажи жилья указание в нем лиц, "сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его продажи". Однако такое положение никак не соответствовало интересам коммерческих банков, предоставляющих гражданам кредиты под залог жилья, ибо при невозврате кредита реализация (продажа) жилья, обремененного вещными правами иных лиц, становилась почти невозможной и во всяком случае существенно снижала его стоимость. Поэтому не без давления со стороны "банковского лобби" в декабре 2004 г. редакция ст. 292 ГК РФ была принципиально изменена: переход права собственности на жилье стал основанием для прекращения права пользования им членами семьи бывшего собственника. Иначе говоря, из содержания указанного права пользования было исключено "право следования", а само это право утратило вещный характер. Аналогичный по сути подход был закреплен и в п. 4 и 5 ст. 31 принятого неделей раньше нового Жилищного кодекса РФ, согласно которым право пользования жильем собственника членами его семьи не сохраняется при прекращении ими семейных отношений с собственником (очевидно, что речь идет прежде всего о бывших супругах) и в целом носит срочный характер <1>. В результате этого рассматриваемое право прекращается как при смене собственника жилья, так и при утрате его субъектами семейных связей с ним и уже в силу этого не может считаться вещным (несмотря на то что правила о нем помещены в разд. II ЖК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", а также в гл. 18 ГК РФ с аналогичным названием) <2>. -------------------------------- <1> Более того, несмотря на сохранение права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации последнего имели равные с собственником права по его использованию, данные граждане все равно утрачивают свое право пользования в случае продажи или иного отчуждения собственником своего жилого помещения (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 160 (автор комментария - Б.М. Гонгало)). <2> Можно, конечно, говорить о сохранении вещного характера названного права в отношении детей собственника жилья, проживающих совместно с ним, поскольку они остаются членами его семьи и не прекращают семейных отношений с собственником даже при расторжении им брака с другим их родителем (что особо подчеркивают разработчики Жилищного кодекса (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 157 (автор комментария - Б.М. Гонгало)), избегая, однако, при этом прямой квалификации данного права пользования в качестве вещного. Столь очевидная слабость этого права и необходимость повышения защиты социальных, прежде всего жилищных, интересов членов семьи собственника, включая и бывших, объясняет появление предложений о закреплении в гражданском и жилищном законодательстве конструкции "жилищного сервитута" как разновидности нового ограниченного вещного права - "социального узуфрукта" (или "права личного пользовладения") <1>. Такое право, несомненно, должно носить вещный характер, включая "право следования", т.е. независимость от смены собственника жилья или прекращения с ним семейных отношений. -------------------------------- <1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости. С. 35 - 38; Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 93 - 94. Во-вторых, в гражданском, а затем и в жилищном законодательстве появилось не менее традиционное право пользования недвижимой вещью, в том числе жилым помещением - жилым домом, его частью, квартирой, комнатой (а также земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ). Фактически речь идет о разновидности известного еще римскому праву узуфрукта. Содержание данного права в обоих случаях определено законом (а не договором или завещательным отказом) и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужой недвижимой вещи "наравне с собственником данного жилого помещения" (п. 1 ст. 33 ЖК РФ). В его содержание не включаются какие-либо возможности управомоченного лица по распоряжению чужой недвижимой вещью. В обоих случаях рассматриваемое право носит срочный характер, сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной смены собственника недвижимой вещи и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. В литературе было высказано мнение о том, что право пользования жилым помещением ("право личного пользовладения" по проекту новой редакции ГК РФ) в силу завещательного отказа может быть только безвозмездным и предоставляться физическому лицу пожизненно <1>, с чем в принципе следует согласиться.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 133; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!