ИНФОРМАЦИЯ И ПРАКТИЧЕСКИЙ МАТЕРИАЛ ПО ВЫБРАННОЙ ТЕМЕ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Определение рыночной стоимости дается в Федеральном Законе №135-Ф3 от 29 июля 1998 год "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральном стандарте оценки: "Цель оценки и виды стоимости” (ФСО №2) от 20.07.2007 г. Как субъект гражданских правоотношений оценщик придерживается требований Федерального Закона и ФСО №2.
Для целей настоящей оценки было использовано следующее определение рыночной стоимости содержащееся в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО №2):
Целью данной бакалаврской работы является определение рыночной стоимости двух квартир в городе Элиста, расположенных по адресу 7 микрорайон, дом 3, квартира 12 и улица Рокчинского, дом 17, квартира 23.
Задачами бакалаврской работы:
1)Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: 7 микрорайон, дом 3, корпус 3, квартира 12.
2)Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: улица Рокчинского, дом 17, корпус 2, квартира 23.
3)Сравнение рыночной стоимости объектов недвижимости.
Оценка квартир применяется припокупкеи продаженедвижимости, получения кредитов под залог недвижимости, раздела имущества, оформление ипотеки, страхования жилого имущества, установление величины наследства при вступлении в права наследования, получение страховых выплат при ущербе, начисления налогов на собственность, возникновения имущественных и судебных споров.
|
|
|
Оценка квартир т.е. недвижимого имущества - сложный процесс, который помимо финансовых показателей учитывает также законодательные и налоговые нормы.
Существует три основными метода оценки признанных на мировом рынке рыночной оценки: сравнительный, доходный и затратный.
Доходный метод основывается на теориях полезности и ожиданий и базируется на таких принципах оценки недвижимости как ожидание и замещение. Основной смысл подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
Применение подхода предполагает определение стоимости объекта недвижимости путем пересчета предполагаемых будущих доходов от недвижимости в их текущую стоимость.
При этом в качестве доходов от недвижимости выступают:
• доходы от эксплуатации (от операционного использования) недвижимости (в качестве которых, прежде всего, выступают доходы в виде арендной платы, а также доходы от бизнеса, основанного на использовании недвижимости),
• доходы от перепродажи (реверсии) недвижимости.
Подход реализуется через пересчет потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:
-величины будущих доходов,
-периода получения доходов,
|
|
|
-времени получения доходов.
Затратный метод применяется преимущественно при установлении стоимости частных домов. Этот метод предполагает определение расходов на восстановление жилого помещения, учитывая его естественный износ.
При затратном подходе оценщик должен провести подсчет цены воспроизводства аналогичного объекта с подобной планировкой, с идентичностью использованных материалов и с таким же качеством проведенных строительных работ, учитывая текущие цены.
Преимущества затратного метода оценки:
1. Данный подход считается самым надежным при оценке новых сооружений.
2. Затратный метод выбирается как единственно возможный при следующих ситуациях:
· страхование объекта;
· для зданий, требующих реконструкции;
· налогообложение объекта;
· исследование стоимости нового построения;
· обоснование требуемых улучшений для постройки.
Сравнительный метод оценки недвижимости основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными, стоимость которого уже установлена и информация о нем находится в открытом доступе.
Сравнительный метод наиболее распространен при проведении сделок покупке или продаже недвижимости.
При проведении исследования в бакалаврской работе использовались данные:
|
|
|
-учебная литература, методички, книги и учебники, используемые университетом для осуществления лекций в процессе обучения студентов,
В настоящее время оценка недвижимости основана на развернутой и устойчивой законодательной и нормативно-правовой базе. Такими актами являются:
- Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, утвердившее Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности;
- Методики оценки жилых помещений и другие правовые нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность в жилищной сфере.
Он основан путем сравнения объекта оценки двухкомнатной квартиры в городе Элиста, по адресу 7 микрорайон, дом 3, квартира 12 с идентичными по характеристикам с другими объектами недвижимости, которые были проданы или выставлены на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определена стоимостью, которую заплатят покупатели за похожий по свойствам и целесообразности объект.
- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региона и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
|
|
|
- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка.
Чтобы применить подход сопоставимых продаж, было проведено исследование рынка, на котором находится оцениваемый объект, с тем, чтобы найти недавно осуществленные продажи или предложения на продажу похожих объектов недвижимости с улучшениями. В целях проведения оценки рыночным подходом, для прямого сравнения с оцениваемым объектом выбрано несколько предложений на продажу, поскольку данные об условиях уже осуществленных сделок с недвижимостью участниками сделок не разглашаются.
Информация, полученная из периодически печатных изданий /интернет версий: Газета «ВДВ», сайт https://www.avito.ru
Оцениваемый объекты находятся в микрорайонах, где наибольшим спросом пользуется жилье, причем для данного района характерна комбинированная застройка многоэтажных домов.
Определение рыночной оценки объектов недвижимости определено ФЗ соответствии с Федеральным законом от 27.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки № 1, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года №256, Федеральным стандартом оценки № 2, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20.07. 2007 года №255, Федеральным стандартом оценки № 3, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, а также всоответствии с Международными стандартами оценки и стандартами оценки ССО РОО, в части, не противоречащей Российскому законодательству.
В нашей бакалаврской работе мы исследовали квартиры в многоквартирном доме, расположенный по адресу город Элиста, 7 микрорайон, дом 3, квартира 12 и улица Рокчинского, дом 17, квартира 23.
Информация, полученная из общедоступных источников:
Информация, полученная из периодически печатных изданий /интернет версий:
- Газета «ВДВ»;
Данные о сопоставимых объектах оценки были получены из периодическихизданий:
- https://www.avito.ru.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате прохождения преддипломной практики в ФГБОУ ВО Ставропольского государственного аграрного университета в лаборатории «Землеустройства и кадастры» с 9 мая года по 22 мая 2016 года мною были:
- найдена и проанализирована документация города Элисты и рынок недвижимости;
- разработан план написания заключительных глав выпускной квалификационной работы;
- закреплены ранее полученные знания;
- получен опыт работы на производстве.
Считаю, что цели преддипломной практики выполнены в полном объеме.
Оценка стоимости представляет собой совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости объекта. Методы и технологии оценки фиксируются в форме Стандартов оценки.
Процесс оценки пакета акций представляет собой совокупность действий по выявлению и анализу физических, экономических, социальных и т.п. факторов, оказывающих влияние на величину стоимости.
Цена на объекты недвижимости в городе Элиста определяется, в основном, такими факторами, как:
1. Физические и качественные характеристики объекта (тип дома, материал стен, этаж, состояние квартиры);
2.Размеры объекта (количество комнат, общая и жилая площадь);
3. Месторасположение объекта (удаление от центра города, транспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.).
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ», 14.04.2014, №15, ст.1691.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 №146-ФЗ (ред. от 09.03.2016) // «Собрание Законодательства РФ», 2001, № 49, ст. 4552.
3. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // «Собрание законодательства РФ», 30.07.2001, №44, ст.4147.
4.Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (ред. от 02.06.2016) // «Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, №31, ст. 3813.
5.Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 01.05.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // «Собрание законодательства РФ», 30.07.2007, № 31, ст. 4017.
6. Аверьянова, Н.Н. Земельное право в вопросах и ответах / Н. Н.Аверьянова.-М.: Проспект,2015.- 88 с.
7. Аленичева, Е.В. Методы оценки объектов недвижимости / Е.В.Аленичева. - Тамбов: Изд-во Тамб. гос.техн. ун-та, 2010. – 32 с.
8. Амиров Я. С. Безопасность жизнедеятельности. Книга 3. Часть I. Технико-экономическое моделирование / Я. С. Амиров, Л. И. Ванчухина, А. П. Мартынов. – Уфа : Реактив, 1997. – 236 с.
9. Асаул, А.Н. Оценка собственности [Электронный ресурс] : учебно-методическое пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — Электрон.дан. — СПб. : АНО Институт проблем экономического возрождения, 2008. — 157 с.
10. Балтин, В.Э.Развитие сравнительного подхода к оценке единых объектов недвижимости. // Современные проблемы науки и образования.– 2015. - №1. - С. 769.
11. Боголюбов, С. А. Комментарий к Земельному кодексу РФ / С. А. Боголюбов. – 3-е изд. - М.: Проспект, 2003. – 488 с.
12. Боголюбов, С.А. Всё о земельных отношениях /С. А. Боголюбов.-М.: "Проспект", 2013.- 656с.
13. Брынь, М.Я. Определение площадей объектов недвижимости: учебники для вузов/ Брынь М.Я., В.Н. Баландин .-М.:Лань,2013.- 112 с.
14. Варламов, А. А. Земельный кадастр. Теория, методика, практика / А. А. Варламов. – М.: ГУЗ, 2000. – 342 с.
15.Варламов, А. А. Земельный кадастр. Учебно-практическое пособие / А. А. Варламов, С. А. Гальченко и др. – М.: ГУЗ, 2001. – 348 с.
16. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости /А. А. Варламов, С.Н. Комаров. - М.: Инфра-М, Форум,2015.-352 с.
17. Варламов, А. А. Государственный кадастр недвижимости :учеб.и учеб. пособия для студентов высших учебных заведений/А.А. Варламов, С.А. Гальченко.- М.:КолосС,2012 .-680 с.
18. Волков, Г. А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Г. А. Волков, А. К. Голиченков, О. М. Козырь. – М.: БЕК, 2002. – 84 с.
19. Рассел, Д.М. Кадастровый инженер / Д.М. Рассел.-М.: Книга по Требованию,2013.- 88 с.
20. Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости. / А.В. Севостьянов. – М.: КолоС, 2010. – 276 с.
21. Соврикова, Е.М. Кадастр недвижимости /Е. М. Соврикова, В. А. Рассыпнов, М. Н. Кострицина. - Барнаул: АГАУ. - 2013. – 79с.
22. Татарова, А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. / А.В. Татарова. - Таганрог. - Изд-во ТРТУ, 2003. - 70 с.
23. Тихомиров, М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и изменения границ/ М.Ю.Тихомиров.- М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. - 47 с.
Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 145; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!