ПРОЕКТ № 1: Офисный бизнес – центр «Прилукский»
В качестве освоения предложенного земельного участка был выбран офисный центр класса «В» с кафе и столовой на первом этаже. На территории данного ЗУ предусмотрена открытая парковка и зона отдыха. Данный тип использования является разрешенным в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
Общая характеристика объекта
Адрес: Санкт-Петербург, ул. Прилукская, 3
Площадь земельного участка 10774 кв. м.
Высотный регламент 40 м
Территориальная зона ТД1-1-1 Общественно-деловая подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенной на территории исторически сложившихся районов города с включением объектов инженерной инфраструктуры
Предполагаемый вариант использования
Бизнес-центр класса В
6 этажей. Общая площадь здания 18 000 кв. м.
Арендопригодная площадь 14000 кв. м.
Площадь этажа: 3000 кв. м
Открытая парковка на 150 м/мест
Обеспеченность парковочными местами на каждый 100 кв м офисной площади
Распределение площадей
Кафе, столовая 1500 кв. м.
Торгово-сервисные помещения 500 кв. м.
Офисные помещения 12 000 кв. м.
Открытая охраняемая стоянка: 3000 кв. м.
Зона отдыха , озеленения, проезды, проходы 1500 кв. м.
Арендные ставки
Кафе 50 $
Ресторан 50 $
Торгово-сервисные помещения 51$
Офисные помещения 40 кв. м.
Наземный паркинг 200 $ м/место (50 платных мест)
|
|
Издержки на строительство
Стоимость строительства 1 кв. м.
Здание 1100 $
Открытая парковка 45 $
Экономические показатели
NPV проекта при i = 12% составляет 11,1 млн $
Срок окупаемости инвестиций 4,3 г.
Рентабельность инвестиций 23,5 %
Внутренняя норма доходности 19,6%
Размер инвестиций
Общий объем инвестиций 21,9 млн $
Чистый операционный доход в год от объекта в целом составит 6 500 000$
Затраты на строительство составят 21 875 000 $
ПРОЕКТ № 2: Спорткомплекс «Золотая Юность»
Для строительства спортивного комплекса «Золотая Юность» необходима территория с общей площадью 9 000, из которых 6000 будет занимать само здание с бассейном и фитнес-залами, а 2000- занимает спортивная площадка, но так как в собственности у инвестора находится еще 1700 м2 мы можем сделать площадку с озеленением для проведения культурно - досуговых мероприятий для молодежи на открытом воздухе.
Распределение площадей
Здание спорткомплекса 6000 кв.м.
Универсальная спортивная площадка 1352 кв.м.
Теннисный корт 648 кв.м.
Издержки на строительство на 1 кв. м.
Здание спортивного комплекса: 1436 $
Универсальная спортивная площадка 88 $
Теннисный корт 62 $
|
|
Размер инвестиций
Общий объем инвестиций 7 876 392 $
Универсальная спортивная площадка 118 776 $.
Теннисный корт 39 652 $.
Чистый операционный доход в год от объекта в целом составит 4 500 000 $
Затраты на строительство составят 8 736 369,1 $
Анализ наиболее эффективного использования
Анализ НЭИ выполнили путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования, соответствующих следующим критериям:
Физическая осуществимость
Основными и условно разрешенными видами использования земельного участка и объектов капитального строительства являются все виды использования, перечисленные в табл. 1. Оба проекта относятся к разрешенным видам использования земельного участка.
Юридическая осуществимость
Общественно-деловая застройка.
Земельный участок расположен в подзоне ТД1-1-1_1 согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Общественно-деловая застройка – это подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенной на территории исторически сложившихся районов города с включением объектов инженерной инфраструктуры.
Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:
|
|
· 1 проект – 20 метров;
· 2 проект - 10 метров.
Таким образом, оба проекта являются юридически осуществимыми, так как не нарушают высотный регламент.
Финансовая осуществимость
Проект №1: ЧОДв год от объекта в целом составит 6 500 000$ ; затраты на строительство составят 21 875 000 $.
Проект №2: ЧОД в год от объекта в целом составит 4 500 000 $; затраты на строительство составят 8 736 369,1 $
Максимальная эффективность
В соответствии с расчетами приносить максимальный чистый доход и максимальную текущую стоимость будет вариант 1. То есть строительство офисных помещений с благоустройством территории.
Определение варианты НЭИ первым методом, когда коэффициент капитализации для земли и улучшений различны, по критерию максимальной продуктивности (таблица 3).
Таблица 3
Определение варианта НЭИ
Показатель | Вариант НЭИ | |||
Проект №1: Офисный бизнес- центр «Прилукский» | Проект №2: спортивный комплекс «Золотая юность» | |||
Стоимость застройки, долл | 21 875 000 | 8 736 369,1 | ||
ЧОД от использования объекта | 6 500 000 | 4 500 000 | ||
Доход на улучшения, 12% | 2 625 000 | 1 048 364
| ||
Доход на землю | 3 875 000 | 3 451 636 | ||
Остаточная стоимость земли (доход на землю капитализируется по ставке 10%) | 38 750 000 | 34 516 360 |
ВЫВОД: НЭИ данного участка будет его застройка офисным зданием. Анализ произведен по собранной информации по стоимости застройки ЧОД, рыночная ставка отдачи по объектам аналогам с учетом, что рыночная ставка капитализации составляет примерно 12%, а на землю – 10 %.
Дата добавления: 2018-05-13; просмотров: 146; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!