Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов
Структура классификации объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости - распределение множества объектов недвижимости на подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Объект недвижимости - юридически оформленный элемент недвижимости (здание, участок земли, предприятие и т.д.). Объекты недвижимости (здания, сооружения, земельные участки, квартиры, дачи, гаражи и т.д.) классифицируют по признакам: функциональным, техническим, экономическим, юридическим, экологическим и другим.
Пример структуры классификации зданий по признакам.
1.Функциональные признаки: производственные, жилые, торговые, офисные и т.д .
2.Технические признаки: вид стой. материала (бетон, кирпич, дерево и т.д.),
- этажность,
- вид отопления (электричество, газ, котельная, печь и т.д.)
- системой воздухообмена (естественная, кондиционирование);
- капитальностью (особо капитальные обыкновенные, облегченное, легкое);
- сроком службы (100. 80. 65. 40. 20.лет) и т.д.
3.Экономические признаки: сметная стоимость, оценочная стоимость, страховая стоимость, рыночная цена и т.д.
4.Юридические: вид собственности (государственная, частная, совместная долевая),
Пример структуры классификации земли по признакам.
1. Функциональные признаки:
-сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина);
|
|
|
-земли населенных пунктов (города, рабочие, дачные поселки, сельские н.п. и т.д.);
- земли промышленности, транспорта и связи;
- земли других секторов народного хозяйства (природоохранного, оздоровительного, историко-культурного, лесного фонда, лесной промышленности, лесного хозяйства, водного фонда, земли запаса) и т.д.
Кроме того, существуют классификации по следующим основным признакам:
Климатическим, экологическим, географическим, юридическим, экономическим и другим.
Пашня в свою очередь классифицируется:
-по уровню банитета (плодородия),
-выпадения осадков,
-инсоляции и т. д.
Определение местаобъекта недвижимости в общей структуре классификации необходимо: для определения подходов к его оценке, методов и способов эффективного управления, анализа изменений от вложений труда и капитала, обоснования общего системного прогноза основных параметров.
Существуют два основных подхода к классификации: фасетный (параллельный независимые группы) и иерархический (последовательный по ступеням).
Каждый объект недвижимости имеет уникальный (неповторяющийся) кадастровый номер, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации).
|
|
|
Для собственника объекта недвижимости законом могут быть установлены ограничения (обременения) при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.)
Западная классификация для крупных собственников объектов недвижимости по категориям А, В,С:
Категория А: Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса делятся на:
1.Специализированную, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха предприятий для машин и оборудования и т.п.);
2. Неспециализированную, офисы, здания, магазины, склады и т.п. которые продаются или сдаются в аренду.
Категория В. Недвижимость для инвестиций. Владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса.
Состав субъектов и участников рынка недвижимости
|
|
|
Субъекты рынка недвижимости:
1. покупатели (юридические и физические лица), инвесторы.
2. продавцы объектов недвижимости (собственники, фонды имущества, органы уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие).
Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности.
Участники рынка недвижимости - это профессиональные посредники (лица представляющие в сделке интересы продавца или покупателя), агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, средства массовой информации.
Агентства недвижимости - этомелкие фирмы состоящие из специалистов с функциями консультантов-посредников по сделкам с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен и т.д.).
Риэлтерские фирмы занимаются консультациями, посредничеством, инвестированием в строительство, расселением, обменом т.д. Риэлтерские фирмы делятся на: средние 25-150, малые до 25, крупные свыше 150, узко профильные и многопрофильные.
Финансово промышленные группы ФПГ - это крупные, многопрофильные фирмы, занимающиеся (например: "Жилище" 18 600 чел.) строительством, производством и продажей различных видов строительной продукции.
|
|
|
На рынке жилья наблюдается преобладание малых фирм. На рынке коммерческой недвижимости и сфере эксплуатации преобладают средние и крупные фирмы.
Профессиональные оценщики как государственные, так и частные, являются всё более активными участниками рыночных отношений, поскольку в настоящее время ни одна сделка на рынке недвижимости не может быть проведена без оценки объекта. Существуют такие общественные организации как: "Российское общество оценщиков", "Институт независимых оценщиков" и "Лига независимых экспертов" и т.д., - общественные организации профессиональных оценщиков.
В последнее время, активным участниками всех процессов на рынках недвижимости становятся девелоперы.
Девелопер - организатор создания объекта недвижимости. Его функции:
1.выбор экономически эффективного проекта,
2.получение разрешений на его реализацию,
3.определение условий привлечения инвестиций, поиск и привлечение инвесторов и подрядчиков,
4. финансирование их деятельности и контроль,
5. передача отстроенного объекта в эксплуатацию,
6. продажа отстроенного или реконструированного объекта,
7. возврат финансовых ресурсов.
Банкипроводят всё более активную экономическую и кредитно-финансовую политику на рынках недвижимости, занимаясь: финансированием инвестиционных проектов, ипотекой, кредитованием, созданием своих риэлтерских структур и т.д.
Менеджеры по управлению недвижимостью - осуществляют эффективное использование объектов недвижимости в процессе эксплуатации.
Интернети новые информационные технологии в недвижимости - выступают в настоящее время, бурно развивающейся, универсальной информационной средой всех сегментов рынка недвижимости, создающей условия развития, сокращающей затраты и оперативно объединяющей всех его субъектов и участников. Интернет имеет колоссальную перспективу развития как по возможностям так и по числу участников.
Инфраструктура рынка недвижимости - это организации и отдельные специалисты, создающие необходимые условия для функционирования рынка.
К ним можно отнести: государственные органы власти (законодательные, исполнительные, судебные) непосредственно участвующие в организации, формировании и функционировании рынков; органы государственной регистрации сделок с объектами недвижимости; нотариальные конторы, юридические консультации и т.д.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 599; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!