ЭТАПЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИИ
Современная рыночная экономика определяет наличие рынка земли, и земельный рынок в России начал складываться только с 1991 года. На сегодняшний день проблема формирования рынка земли становится самой актуальной, и поэтому надо понимать этапы развития земельного рынка:
1. Началом этого этапа считается закон РСФСР от 23.11.1990 «О земельной реформе». Этот закон отменил государственную монополию на землю и разрешил передавать собственность граждан землю совхозов и колхозов. И с этого времени в собственность граждан могли передаваться следующие земельные участки: 1) для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства; 2) для садоводства; 3) для животноводства. На этих земельных участках гражданин мог возвести жилой дом и хозяйственные постройки, и при этом права всех бывших собственников были отменены. И в это же время был проведен запрет на предоставление участков иностранным лицам. Дальнейшее распределение земли осуществлялось и за плату, и бесплатно. Для крестьнско-фермерских хозяйств земля предоставлялась в собственность бесплатно, но в пределах средней земельной доли, сложившейся в конкретном административном районе, и расчет велся не на хозяйство, а на одного работающего в сельском хозяйстве. Если этой площади оказывалось недостаточно, то дополнительная площадь выделялась за деньги. Для ведения личного подсобного хозяйства земельные участки выдавались в собственность гражданам бесплатно, но в пределах норм, установленных Советами Народных Депутатов. За время действия первого периода земельной реформы собственниками земельных участков стали 25 миллионов граждан в России, при этом каждому собственнику надо было получить свидетельство о праве собственности на землю, которое обязательно регистрировалось в Поземельной книге (особый регистрационный документ). Без этого документа собственник не мог заключать с земельным участком никаких сделок. В это же время каждому работнику колхоза или совхоза выдавали свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием площади но без выдела в натуре. Выдел в натуре был возможен, но только по заявлению собственника. Целевое сельско-хозяйственное назначение земли могло быть изменено по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. А это привело к тому, что плодородные перспективные сельхоз земли стали передаваться под строительство коттеджей, т.о. выросли дачные города в подмосковье и под Санкт-Петербургом. Иным способом приобретения права собственности на земельные участки явилась приватизация. 25.03.1992 был принят указ президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий». Механизм реализации этого указа был установлен вторым указом президента РФ от 14.06.1992, который утвердил порядок продажи земельных участков при приватизации каких-то учреждений, предприятий. А также указом от 25.01.1999 земельные участки предоставлялись и гражданам для ведения предпринимательской деятельности, а это значит, что собственник приватизированного государственного или муниципального предприятия, что проводилось на коммерческих конкурсах или аукционах приобретал право по своему желанию:
|
|
|
|
|
|
1) выкупить в собственность земельный участок за отдельную плату
2) заключить договор аренды земельного участка, включив в этот договор условие о праве последующего выкупа арендованного участка.
Договор купли-продажи земельного участка заключался между сторонами приватизации предприятия, т.е. КУГИ и конкретным лицом в месячный срок со дня передачи продавцу заявки о приобретении земельного участка в собственность. А право собственности покупателю переходило только с момента оплаты полной стоимости как за земельный участок, так и суммы за приватизацию. И свидетельство о собственности выдавалось только после уплаты общей цены. 10.08.1992 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации предприятий. Кроме этого устанавливалось правило, что земельный участок можно было купить на отдельных конкурсах, т.е. без приватизации объектов, при чем начальная цена не могла быть ниже нормативной цены для конкретной местности. Покупатель отдельного земельного участка обязан был осмотреть его в натуре и ознакомиться со всеми сооружениями на этом участке и принимал на себя ответственность за несоблюдение правового режима земли. Но в то время существовало несколько групп земельных участков, которые не могли передаваться в частную собственность, т.к. они считались общей ценностью и сюда относились:
|
|
|
1) объекты историко-культурного наследия
2) государственные и природные заповедники и заказники
3) памятники природы, национальные парки
4) территории, зарезервированные для объектов наследия
5) лечебно-оздоровительные курорты, но в пределах санитарной охраны
6) весь лесной фонд
7) государственные мелиорированные системы и водные объекты, входящие в водный фонд
8) земли поселений или населенных пунктов
|
|
|
9) земли государственно-научных исследований
10) прибрежные полосы водных путей, морей и океанов, полос автомобильных и железных дорог
11) земли закрытых административно-территориальных образований
12) земли, подвергшиеся радиоактивному или химическому заражению
13) земли сельско-хозяйственного назначения
2. Второй этап является переломным, т.к. происходит поворот в регулировании земельных отношений от приоритета земельного права к гражданско-правовому с принятием 12.12.1993 Конституции РФ. Эта конституция закрепила все права граждан в отношении земли. Так ч.2 ст.9 и ст.36 КРФ провозгласили, что земля и иные природные ресурсы могут находится в частной собственности граждан и их объединений, при чем ст.36 закрепила «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственниками свободно, но если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, включая государство». Особый статус земли отмечен в ч.1 ст.9 КРФ «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Т.е. с этого момента земля стала объектом купли-продажи, но уже не по земельному праву, а по гражданско-правовому. Особенно после 01.01.1995, когда вступила первая часть ГК РФ, по которому земля была уравнена со всем прочими объектами недвижимости. И с этого момента земельные отношения стали гражданско-правовыми. 01.02.1995 было принято постановление правительства РФ №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и указ президента РФ от 07.03.1996 о реализации конституционных прав граждан на землю. Этими документами существенно расширили права собственников долей и паев на земельные участки. Собственник доли в праве:
1) без согласия остальных сособственников долей на этом участке в праве передавать свою долю по наследству
2) использовать свою долю самостоятельным выделом в натуре для ведения фермерского хозяйства
3) продавать и дарить свою долю
4) обменять землю на какое-то хозяйство в другом земельном участке
5) самостоятельный выдел земельной доли в натуре, т.е. личные интересы были поставлены выше общественных
Т.е. земля превратилась в объект купли-продажи без учета её специфики. Т.к. постановлением правительства допускалось изменение целевого назначения земельного участка по решению органа исполнительной власти субъекта РФ.
3. Третий этап. 28.09.2001 государственной думой был принят новый Земельный кодекс, который установил основные правила земельного рынка, а 16.07.1998 был принят ФЗ №102 «Об ипотеке или залоге недвижимости», который изменил отношения, возникающие по рынку земли. Для третьего этапа характерно постановка в качестве целей единого правового режима земельного имущества и 27.07.1997 был принят ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», этот закон установил единый порядок, как для регистрации прав на землю, так и для других объектов недвижимости. А кроме этого 14.02.1996 был принят указ президента РФ «О праве граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности». По этому акту любые лица, получившие в собственность объект недвижимости в сельских поселениях и на землях сельхоз назначения приобретал право собственности на земельный участок, на котором эти объекты располагались, при чем органы местного самоуправления были обязаны передавать такие земельные участки под объектами недвижимости бесплатно, но если они были работниками колхозов или совхозов. А вот другим гражданам, приобретающим объект недвижимости земельный участок продавался по нормативной цене. Если объект недвижимости приобретался несколькими сособственниками, то за каждым из них закреплялась та часть земельного участка, которая была пропорциональна его доле в объекте недвижимости. Указом президента от 07.03.1996 «О реализации конституционных прав на землю» были расширены возможности граждан свободно распоряжаться своими земельными участками и сняты ограничения с размеров приусадебных участков. А местные органы власти приобрели право выкупать у крестьян земельные доли и перепродавать их другим лицам.
4. Четвертый этап. Начало четвертого этапа это введение в действие нового Земельного кодекса 28.09.2001, т.к. кодекс 1991г. перестал регулировать земельные отношения, т.к. не учитывалась специфика земли. 24.07.2002 был принят ФЗ №101 «Об обороте земель с/х назначения», принятие этого закона говорит о том, что вступил важнейший этап земельной реформы в силу, т.к. положено начало цивилизованного земельного рынка, а это значит, что современный оборот земли является не частно-правовым, а частно-публичным. И сегодня четко прослеживаются 3 основные правовые проблемы формирования земельного рынка в России.
1) Необходимость принятия федерального закона, направленного на практику применения всех вопросов, связанных с землей
2) Существует противоречие между правомочиями федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ, и сегодня огромные территории земли практически даром оказываются в собственности лиц, которые используют земли не по целевому назначению
3) Соотношение гражданского и земельного права
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
Чтобы извлечь из земли те блага, которые она может предоставить, необходимо закрепить за собой конкретный земельный участок, но сделать это надо общепризнанным в обществе способом, чтобы избежать возможных конфликтов и претензий, как со стороны государства, так и других владельцев. Сегодня основу регулирования прав на землю все-таки составляет положение ст.9 КРФ. И конкретизирует эту статью ст.36 КРФ «свободное распоряжение землей, не причиняя вред другим». А это значит, что земля носит имущественный характер, т.е. земельное право не изобретает своих особых конструкций, что могло бы противоречить гражданскому праву, но специфика земельных отношений, особенно в отношении по реализации прав на землю, вынуждают вырабатывать особые правовые условия.
1. Приобретение прав на землю
2. Использование земли на базе, приобретенного права
3. Прекращение прав на землю
Сегодня действующее законодательство либо устанавливает особые права на землю, либо нет, и это касается права собственности на земельный участок, это или общее право, или особый титул на землю. Имущественный характер прав на землю даёт нам возможность соотнести права на землю с правами на иные вещи, т.е. есть возможность обеспечить универсальность оборота, как земли, так и иного имущества, но специфика земли не позволяет включить её в обычные общественные отношения, а требуется правовое обеспечение государственной земельной политики в решении вопроса оборота земель. Учитывая эту проблему, действующие права на землю являются пограничные между гражданским и земельным правом. Сегодня установлены следующие виды прав на землю:
1. Право собственности
2. Право постоянного бессрочного пользования
3. Право пожизненного наследуемого владения
4. Право частного сервитута
Эти четыре права являются вещными, но есть ещё и обязательственные права, а именно:
1. Право аренды, возникающее на основании договора аренды земельного участка
2. Право безвозмездного срочного пользования
3. Публичный сервитут – право ограниченного пользованного пользования чужим земельным участком для неограниченного круга лиц
Но основные положения, в т.ч. и права на землю, установлены в настоящее время:
1. В ГК РФ. Там есть общие положения об имущественных правах, их установлении и прекращении
2. В ЗК РФ – специальные положения о правах на землю, их возникновении, прекращении и реализации
Общее правило гласит, если есть специальный закон и общий, то основная дискуссия заключается в том, что первично в земельных отношениях: общие положения или специальные. В ГК РФ существует гл.17 «Право собственности и иные права на землю», эта глава введена в ГК до введения ЗК РФ, но на неё был установлен мораторий до принятия ЗК. Сама глава в первоначальном виде следовала КРФ, т.е. предоставляла полную свободу приобретения земли. Но после введения в действие ЗК гл.17 ГК перестала отвечать своему назначению, а поэтому в гл.17 ГК внесены дополнения:
· 16.04.2001 ФЗ №45
· 03.06.2006 ФЗ №73
· 04.12.2006 ФЗ №201
· 18.12.2006 ФЗ №232
· 26.06.2007 ФЗ №118
· 30.12.2008 ФЗ №311
Т.е. после этих дополнений вопрос об отмене гл.17 ГК больше не стоит, но имущественный характер прав на землю, который оставлен в нашем законодательстве не завершает споров. Главное заключается в том, каком бы законе нормы о правах на землю не содержались, всегда они будут зависеть от специфики объекта, т.е. особенностей предмета регулирования и его зависимости от государственной политики.
В чем разница между положениями ГК и ЗК?
Единственное существенное различие заключается в правовых принципах, которым подчиняются земельные отношения. В рамках ГК земля рассматривается, как имущество по принципу гражданского равенства. Но земля, не прекращая нести признаки имущества, учитывая принципы земельного права, является природным объектом и природным ресурсом, и это важно. И учитывая этот принцип, сегодня регулируются земельные отношения, как имущественные, но с учетом государственной земельной политики. А это значит, что основные специальные нормы о правах на землю являются оправданными. И в силу этого все отношения по возникновению, реализации и прекращении прав на землю регулируются двумя отраслями права: 1) гражданским правом (общие положения о правах); 2) земельным правом (которое устанавливает особенности реализации имущественных прав, но для земельных участков). Право собственности является институтом гражданского законодательства, а право собственности на земельный участок является земельным законодательством, а это значит, что гл.17 ГК в измененном виде не противоречит ЗК, но при этом следует учитывать различие в терминах «собственность» и «право собственности».
Собственность – категория экономическая. Означает принадлежность имущества конкретному лицу.
Право собственности – это уже наличие вещи, приобретенной на законных основаниях.
Но даже если вы приобрели право собственности на земельный участок, то закон устанавливает определенные ограничения на право пользования вещью. Такие же ограничения устанавливаются и для ограничения пользования землей. Ст.209 ГК РФ установила содержание права собственности, т.е. каждому собственнику одновременно принадлежит три права владеть, пользоваться и свободно распоряжаться своим имуществом, но принадлежащем ему на праве собственности. На каждого собственника одновременно возлагается три обязанности:
1. Бремя содержания своего имущества
2. Риск случайной гибели несет собственник
3. Ответственность за вред, причиненный вещью, принадлежащей лицу на праве собственности
В Российской Империи было определение, что право собственности – это власть, установленная в порядке гражданских законов исключительно и независимо от посторонних лиц владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно. В ГК 1964 г. была ст.92, которая звучала «собственнику принадлежат права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, но в пределах, установленных законом». Настоящий ГК устанавливает равный для всех объем прав не имущество, а именно каждый собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении имущества, принадлежащего ему на праве собственности любые действия:
1. Не противоречащие закону
2. Не противоречащие подзаконным актам
3. Не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
Разрешено:
1. Отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
2. Передавать свое имущество другим лицам, но оставаясь при этом его собственником
3. Отдавать свое имущество в залог
А вот земельное право
13.04.12
Главное для собственника – это правомочие владения. Правомочие владения в составе права собственности на земельный участок даёт возможность обладать землёй, т.е. иметь участок в наличии и определять земельный участок как часть своего хозяйства. А это значит, что, обладая земельным участком на законных основаниях, собственник обладает правом защиты своего земельного участка. Без владения участком невозможно пользоваться им, а без установления границ своего владения нельзя распорядится земельным участком. Правомочие владения земельным участком тесно связано с выделом земельного участка в натуре, но при соблюдении порядка выделения, установленного ЗК РФ межеванием. Большое значение имеет правомочие владения в случаях общей долевой или общей совместной собственности на участок. При общей долевой собственности для земельных участков действует ст.250 ГК РФ, а это значит, что владелей долей земельного участка не имеет права распорядиться ею, пока не получит письменный отказ о приобретении других сособственников. При совместной собственности (супруги и фермеры) владение является совместным. Владение важно для приобретения земельного участка, т.к. по ст.224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателю. Но если к моменту заключения договора купли-продажи участка, участок уже находился во владении покупателя, то он считается переданным с момента фактического владения (договор аренды). Для владения участком достаточно получить на руки правоустанавливающий документ, который подтверждает право на землю при переходе участка по сделке с подписанием передаточного акта. Но возникло ли право собственности на этот участок? Момент приобретения владения земельным участком не совпадает с моментом возникновения права собственности на этот участок, а для приобретения права собственности необходима государственная регистрация перехода права собственности на участок от отчуждателя к приобретателю, т.к. право собственности на участок по закону возникает только с момента государственной регистрации перехода права собственности. И только после госрегистрации владелец приобретает право защиты от посягательства третьих лиц.
Правомочие владения является составной частью и права собственности, и права пожизненного наследуемого владения. Это различные правовые категории. Собственник одновременно владеет, пользуется и распоряжается своей вещью по своему усмотрению и в своих интересах. Если брать владение как самостоятельный элемент, то закон ставит вопрос: является ли владение законным или незаконным? Законным владельцем является собственник или лицо, которому собственник передал свой титул владения по договору, и тогда возникает титульный владелец. Титульный владелец имеет право защищать свои права даже от собственника. Во всех иных случаях владение является незаконным, а это значит, что собственник имеет право истребовать свое имущество от любого чужого незаконного владения, но незаконное владение может быть добросовестным и недобросовестным. Недобросовестное – когда владелец знал или в силу его разумности должен был знать, что его владение незаконное. От незаконного недобросовестного владельца имущество изымается в любом случае. А если незаконный владелец оказался добросовестным, т.е. не знал и не должен был знать о незаконности своего владения, то необходимо выяснить, каким образом имущество выпало из владения собственника:
1. Имущество выпало из владения собственника по его воле – возврату не подлежит.
2. Если имущество выпало из владения собственника помимо его воли – подлежит возврату собственнику.
Незаконное владение возникает при владении земельным участком не только без правовых оснований, но и в нарушении действующего законодательства, т.е. беститульное владение, и подлежит прекращению. Фактическое владение без титула – это состав правонарушения, предусмотрен ст.8.8 КоАП «1. Это использование земли не по целевому назначению – это ответственность по административному кодексу; 2. неиспользование земельного участка для строительства в течение трех лет; 3. невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почвенного слоя. Влечёт за собой штраф от 500 до 1000 рублей, должностных лиц – 1000-2000 рублей, юрлица – 10000-20000 рублей». В отличии от административного законодательства, которое рассматривает любое беститультное владение земельным участком правонарушением, гражданское законодательство рассматривает незаконное владение в связи с нарушением прав собственника при самовольной застройке земельного участка ст.220 ГК РФ.
Владение земельным участком не рассматривается отстраненно от правомочия пользования и распоряжения. ЗК РФ ставит условие - сопровождение владения пользованием земельным участком. А невыполнение требования пользования, либо использование участка ненадлежащим образом несёт за собой ответственность владельца земельного участка. Ст.44 и 45 ЗК и ст.284 ГК устанавливают, что земельный участок может быть изъят в случае когда он предназначен для фермерского хозяйства, либо жилищного строительства и не использован для этой цели в течение 3х лет, если иной срок не установлен договором. Порядок пользования земельным участком определяется нормами ЗК, там установлены разрешения и запрет, а также правовой режим земли в соответствии с зонированием территории. Ст.40 ЗК определила, что собственник земельного участка имеет право использовать для собственных нужд:
1. общераспространенные полезные ископаемые, имеющиеся на участке
2. пресные поземные воды
3. закрытые водоемы
4. возводить на участке жилые, производственные и культурно-бытовые здания, но любое строительство должно соответствовать: 1) градостроительным регламентам; 2) соблюдать строительную, экологическую, санитарно-гигиеническую и противопожарную безопасность
5. строить пруды и закрытые водоемы
Ряд требований по использованию участка возлагается на собственника или на титульного владельца, а это значит, что собственник земельного участка при использовании своего участка обязан:
1. Сохранять межевые и геодезические знаки, установленные на земельном участке
2. Осуществлять мероприятия по охране лесов, водных объектов и природных ресурсов не только на своем участке, но и рядом
3. Своевременно приступать к использованию земельного участка, когда срок установлен законом
4. Своевременно производить платежи за землю
5. Соблюдать при использовании земельных участков требования:
а) градостроительных регламентов
б) строительных норм и правил (СНиП)
в) экологические нормы
г) противопожарные правила
6. Не допускать загрязнения, захламления и деградацию плодородия почв
ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
Основным вещным правом на землю является право собственности, а кроме права собственности закон установил ограниченные вещные права, которые уже права собственности, т.е. можно владеть и пользоваться, но без права распоряжения. К ним относят:
1. Право постоянного бессрочного пользования
2. Право пожизненного наследуемого владения
3. Частный сервитут
Основные положения об этих правах закреплены ст.130 ГК, а 122й закон требует государственной регистрации всех этих трех прав. Эти три права, предоставленные однажды, принадлежат обладателям без определения срока. По ст.20 ЗК РФ сегодня земельные участки в постоянное бессрочное пользование ни гражданам, ни юридическим лицам не предоставляются, но предоставляются:
1. Государственным и муниципальным учреждениям
2. Казенным предприятиям
3. Центрам исторического наследия Президентов РФ, прекративших свои полномочия
4. Органам государственной власти и местного самоуправления
Право постоянного бессрочного пользования дает возможность только владеть и пользоваться землей, но не распоряжаться ею, а особенностью является то, что это право не может принадлежать нескольким лицам одновременно. Это право было утверждено давно в Советский период, т.к. земля являлась исключительно государственной собственностью, и земельное право установило, что лица, которым право постоянного бессрочного пользования было предоставлено до 1990 года, то право сохраняется. Считается, что пользователь считается таковым с момента предоставления участка, т.е. право постоянного бессрочного пользования не может быть прекращено:
1. по истечении какого-то срока
2. по воле собственника (государства)
3. на основании административного акта
4. по решению суда
Сегодня право постоянного бессрочного пользования подлежит конституционной защите, как и право собственности. Запрет предоставления земельных участков гражданам означает, что гражданам не предоставляется впервые земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования с 30.10.2001. Пленум высшего арбитражного суда 24.03.2005 постановление №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установил, что акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования юридическим лицам и гражданам предоставления земельных участков после введения в действия Земельного кодекса должны признаваться недействительными, как противоречащие закону, но очень важно, что право постоянного бессрочного пользования сохраняется и сегодня и может перейти другим лицам по следующим основаниям:
1. По п.1 ст.30 ЗК при переходе права собственности на здания, находящееся на чужом земельном участке, приобретатель здания автоматически приобретает право на использование земельного участка, занятого зданием на тех же условиях, что и прежний собственник, а это значит, что уполномоченный орган не должен принимать решение о предоставлении земельного участка, т.к. право на земельный участок переходит не по воле должностных лиц, а по закону.
С принятием Земельного кодекса права ограничены, и возникает вопрос, что делать людям, имеющим земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования. Ответ дан в п.3 ст.20 ЗК РФ – это право сохраняется, а ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» ввёл механизм переоформления права постоянного бессрочного пользования либо на праве собственности, либо на праве аренды. Для юридических лиц предусмотрен выкуп земельных участков или заключение договора аренды, для граждан предусмотрена бесплатная передача в собственность, либо заключить договор аренды, но только в тех случаях, если земельный участок на землях ограниченного оборота. А это означает, что пользователь участка на праве постоянного бессрочного пользования имеет право в любой момент обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и на основании документа, подтверждающего постоянное бессрочное пользование зарегистрировать право собственности на этот участок. Основным ограничением права постоянного бессрочного пользования является запрет распоряжаться земельным участком.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком -это правовой титул реформенного перехода. Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись гражданам в Советском Союзе только из земель государственной собственности. Сегодня это право сохраняется по ст.21 ЗК РФ. Однако с момента введения в действия ЗК РФ впервые больше не предоставляется. Основным ограничениям права распоряжения земельным участком является запрет продавать, дарить кроме перехода по наследству. Но при этом подлежит государственной регистрации, особенно нужна обязательная регистрация для наследников этого земельного участка. На практике есть трудность в определении наследника, т.е. закон не допускает переход права по наследству нескольким лиц одновременно. Чтобы удовлетворить наследников возможно оформить наследство на одного, а он уже поделит свой участок между ними. Так регистрация перехода права производится на основании свидетельства о праве на наследство.
Частный сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Земельный сервитут выполняет важную функцию, т.е. позволяет в заранее оговоренных условиях и пределах использовать чужой земельный участок в своих интересах, а именно:
1. проезжать
2. проходить
3. прокладывать коммуникации
Главное в том, что обладатель сервитута не владеет той частью чужой земли, которая является объектом сервитута, а может только пользоваться этой частью и заранее установленным образом. Частный сервитут в отличии от публичного является вещным правом, а не обязательственным. Владелец земельного участка имеет право наложить запрет на проникновение в границы его участка. Но нахождение такого земельного участка может создавать проблему при передвижении по территории. Имеются два способа установления частного сервитута:
1. Соглашения сторон
2. На основании судебного решения
Если владелец участка не согласен на использование его земельного участка, то вопрос переносится на рассмотрение суда по ст.274 ГК РФ. Обладателем сервитута может быть только собственник соседнего участка. Право сервитута не может быть объектом купли-продажи. По ст.223 ЗК и ст.274 ГК право сервитута платное, но требовать плату может только собственник обремененного участка. Закон предусматривает защита права сервитута несколькими способами:
1. признание права сервитута в тех случаях, когда собственник участка не отрицает сервитут, но начинает строительство на территории участка отведенного под сервитут
2. самозащита права (снесение части забора)
3. возмещение убытков и компенсация морального вреда за нарушение права сервитута
По ст.131 ГК право частного сервитута подлежит обязательной государственной регистрации, как обременение земельного участка.
11.05.12
На все земельные отношения распространяются нормы гл.17 ГК РФ «Земельные отношения», но распространяется и гл.30 ГК «Продажа недвижимости».
По п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке в праве потребовать:
1. Уменьшение покупной цены
2. Расторжение договора купли-продажи и возмещение убытков
Это возможно, если ложной информацией является:
1. Отчуждаемый участок находится в аренде, а это скрыто
2. Установлены сервитуты
3. Отсутствует разрешение на застройку участка
4. Качество земли не соответствует использованию участка
5. Нормы земельного права базируются на нормах гражданского права в тех случаях, когда продавец участка обязан передать его покупателю товар на условиях, предусмотренных договором
Самым важным положением о продаже участка является требование, позволяющее четко определить сам земельный участок и его правовой режим:
1. Размер земельного участка
2. Его местонахождение
3. Перечень природных объектов на участке (пруд, столетний дуб, валун)
4. Целевое назначение участка
5. Его разрешенное использование
6. Иные сведения в п.3 ст.37 ЗК
Чтобы это всё определить к каждому договору купли-продажи земельного участка прилагается план земельного участка, а необходимые данные указывают в договоре. Данные можно получить в кадастровых документах на участок, а также в Едином Государственном Реестре прав на участок, но если право на продаваемый участок было зарегистрировано. При покупке земельного участка ни продавец, ни покупатель не имеют права:
1. Изменить целевое назначение участка
2. Изменить условия его использования
3. Отменить ограничения аренды или сервитута
Важным моментом для договоров является момент передачи участка продавцом покупателю: продавец обязан передать земельный участок надлежащего качества – пригодным для целей его использования. А это значит, что продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. А если покупатель не предупрежден и обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, в праве потребовать:
1. Уменьшить покупную цену
2. Безвозмездно устранить недостатки продавцом
3. Устранить недостатки самому и потребовать возмещения убытков (ст.475 ГК)
Такие требования по закону покупатель в праве предъявить в течение 2х лет с момента заключения сделки (ст.477 ГК). Срок предъявления претензии может быть и более 2х лет, если они установлены договором.
Форма договора соответствует ст.550 ГК РФ «только письменная форма и 09.2012 только нотариально». Несоблюдение этой формы влечет полную недействительность договора. Срок передачи продавцом покупателю определяется договором, а если он не определен, то суд принимает правило ст.314 ГК «Срок исполнения обязательств». Важным условием договора купли-продажи является цена. При отсутствии цены договор считается не заключенным ст.555 ГК РФ. Покупатель обязан оплатить земельный участок в момент его передачи. Вопросы рассрочки определяются только договором (никакой предоплаты закон не предусматривает). Если в договоре рассрочка не предусмотрена, покупатель должен оплатить стоимость полностью, одним платежом. Если покупатель задержал оплату, то продавец в праве требовать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК «Ставка о финансировании центробанка»). Ст.38.1 и 38.2 ЗК установлены специальные правила о заключении договора продажи или аренды земельных участков на торгах. Правила торгов установлены ст.448 и ст.449 ГК РФ. Ст.38 ЗК охватывает лишь отдельные правила только для торговли землей, т.е. речь идет о торгах с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Организатором таких торгов может быть только орган государственной исполнительной власти или местного самоуправления. Предметом торгов могут быть только государственные земельные участки. На практике организатором торгов могут быть частные лица, но в любом случае государственный орган определяет:
1. Форму торгов (конкурс или аукцион)
2. Начальную цену торга
3. Сумму задатка участников торга
Ст.38.2 устанавливает порядок проведения торгов, которые конкретизированы постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов о продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или право заключения договоров аренды их». Данное положение действует для всех земельных участков кроме:
1. Для земельных участков, предоставленных для жилищных строительства не распространяется
2. Для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства
Особенности приобретения прав на земельные участки в государственной или муниципальной собственности. Основные положения закреплены ст.28 ЗК, по которой участки из государственной земли и гражданам и юридическим лицам либо в собственность, либо в аренду, в исключительных случаях по ст.20 ЗК - в постоянное бессрочное пользование, и по ст.24 ЗК – безвозмездное срочное пользование. Полномочиями по предоставлению государственных земельных участков обладают органы государственной власти или местного самоуправления, но только в соответствии с их компетенцией, что предусмотрено ст. 29 ЗК, а компетенция определена в ст.9-11 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков происходит только на основании акта
П.4 ст.28 ЗК установил запрет отказа в предоставлении в собственность граждан из госсобственности и установлен перечень основания отказа:
1. Изъятие земельного участка из оборота
2. Если федеральным законом установлен запрет на приватизацию земельного участка
3. Если земельный участок зарезервирован для муниципальных или государственных нужд
Этот перечень используется для участков любых целей использования. Ст.29 установила, кто имеет право предоставлять земельные участки:
· Из федеральных земель – только орган исполнительной власти, осуществляющий управление и распоряжение федеральным имуществом (Федеральное Агенство по управлению государственным имуществом в соответствии с постановлением РФ от 05.06.2008 №432).
· Полномочие по управлению в границах особых экономических зон по постановлению правительства РФ от 19.09.2005 №530 возложено на федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами.
· Право предоставлять земельные участки из земель субъекта РФ имеют органы исполнительной власти субъекта РФ.
· Право предоставлять участки из земель муниципалитетов предоставлено органам местного самоуправления по Закону №131 от 06.10.2003.
Именно решение органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически-значимым действием при переходе права собственности от государства к гражданину, т.к. это выражение воли собственника по отчуждению участка. И если земельный участок передается безвозмездно, то решение является основанием для отвода участка, а также для государственной регистрации возникновения права собственности на него. А если участок передается за плату, то решение является основанием для заключения договора купли-продажи.
Государственные земельные участки предоставляются в зависимости от того, будет ли он использован использоваться для строительства или других целей. Предоставление земельных участков, не связанных со строительством, установлено ст. 34 ЗК РФ. Основным условием законности предоставления таких участков является обеспечение равных возможностей гражданам приобрести такие участки, но они должны соответствовать ст.69 и 70 ЗК «Землеустройство» и «Государственный кадастр». ЗК предъявляет особые требования о размерах земельных участков, нормы предоставления установлены ст.33 ЗК. Если речь идет о ведении крестьянско-фермерского хозяйства, садоводства или огородничества, то тут нормы устанавливаются субъектами РФ. Ст.36 ЗК предоставление государственных земельных участков, на которых расположены здания, строения или сооружения, и возникает исключительное право граждан и юридических лиц, приобретающих собственное здание или строение, приобрести и земельные участки.
Постановление пленума Высшего Арбитражного Суда гласит «поскольку право на приобретение земельных участков является исключительным, то никто кроме собственника здания не имеет право приватизировать земельный участок, занятый этим зданием. Т.е. постановлением разъяснено, что если здание приобретено до введения в действие ЗК, то приватизировать земельный участок допустимо и после введения в действие. Если у собственника здания был на земельный участок заключен договор аренды, то он вправе выкупить земельный участок по п.1 ст.36 ЗК.
25.05.12
ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Прекращение прав на землю зависит от того, добровольно или принудительно. Добровольное прекращение прав на землю основано на общегражданских положениях об отчуждении имущества:
1. На основании сделок
2. В связи с отказом от имущества
Принудительное прекращение прав на земельный участок имеет свои особенности в отличии от общегражданских оснований, т.е. здесь сохраняется баланс частных и публичных интересов. Общие основания прекращения прав на земельный участок установлены ст.44 ЗК РФ, т.е. право собственности на земельный участок прекращается и по воле собственника и принудительно. Ст.235 ГК предусматривает основание прекращения права собственности на вещь, включая земельный участок, по следующим основаниям:
1. При отчуждении собственника своего имущества другим лицам
2. При отказе собственника от права собственности
3. При гибели или уничтожении имущества
4. При утрате права собственности по законным основаниям
Основной способ отчуждения своего имущества являются сделки, но ст.27, 37 и 38 ЗК предусматривают особенности заключения сделок с земельными участками. Гражданин может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив об этом или совершив действие, свидетельствующее об отказе ст.236 ГК. Но ст.53 ЗК РФ признает существенным условием отказа от права на участок тот факт, что сам отказ не является автоматическим отказом от права на участок. А это значит, что пока участок не перейдет на праве собственности другому лицу, предыдущий собственник обязан платить налоги и прочие платежи за землю. Фактом прекращения прав на землю является только государственная регистрация перехода этого права.
Ст.235 ГК РФ применяется к земельным отношениям «изъятие у собственника его имущества не допускается, кроме случаев предусмотренных законом»:
1. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника
2. Отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать конкретному лицу
3. Реквизиция земельного участка
4. Конфискация земельного участка
5. И иные основания
Ст. 238 ГК РФ устанавливает особый случай прекращения права собственности на участок. Если по любым основаниям в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать, это имущество должно быть продано собственником в течение года с момента его приобретения:
1. При истребовании участка из чужого незаконного владения
2. Когда участок приобретен из земель, изъятых из гражданского оборота.
И если владелец этого участка не произвел его отчуждение в течение года, то суд по заявлению государственного или муниципального органа осуществляет принудительную продажу участка с передачей бывшему собственнику вырученной суммы, но чаще такие участки передаются в гос или мун собственность.
Ст. 239 ГК РФ предусматривает, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание, сооружение или любое недвижимое имущество на этом участке, его обязаны выкупить с публичных торгов по правилам ст. 279-286 ГК РФ.
Изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд невозможно, если орган, обратившийся в суд, не докажет, что использование изъятого земельного участка в предполагаемых целях невозможно без прекращения права собственности на недвижимое имущество.
Основание прекращение прав у лиц, не являющиеся собственниками ст.45 ЗК РФ:
1. По инициативе правообладателя
2. Принудительно судом
Но если лицо, владеющее участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения отказывается от такого права, то не требуется указывать основания такого отказа. Ч.2 ст.45 ЗК РФ устанавливает перечень земельных нарушений, за которые земельные участок может быть изъят у владельца или пользователя в порядке привлечения к административной ответственности. Данный перечень является закрытым, расширительному толкованию не подлежит.
Ст.46 ЗК РФ посвящена прекращению договора аренды земельного участка. Эти основания шире, чем в ГК РФ, и к ним относятся:
1. Использование земельного участка не по целевому назначению или по иной категории земли
2. Использование земельного участка с существенным снижением плодородия почвенного слоя или со значительным ухудшением экологической обстановки
3. Неустранение после требований компетентных органов умышленного нарушения земельного законодательства
3.1. Отравление земли ядохимикатами
3.2. Порча или уничтожение плодородного слоя почвы
3.3. Использование или транспортировка ядохимикатов, но при условии, что это повлекло причинение вреда окружающей среде
4. Неиспользование земельного участка предназначенного для строительства в течение трех лет, но учитывая время необходимое для освоения земельного участка
5. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд ст.55 ЗК
6. Реквизиция ст.51 ЗК РФ
Прекращение аренды ст.46 ЗК РФ. Не допускается:
o В период полевых работ
o В особых случаях, установленных законом
Право безвозмездного срочного пользования может быть прекращено по ст.47 ЗК РФ. По решению лица, предоставившего этот участок:
1. По истечении срока, на который он был предоставлен
2. При использовании участка не по назначению
3. При существенном снижении плодородия этого участка
Право на служебный надел прекращается в связи с прекращением работником трудовых отношений в результате чего он получил участок, кроме случаев указанных п.3,4 ст.47 ЗК:
1. Право на служебный надел сохраняется за работником прекратившим трудовые отношения:
а) при переходе его на пенсию по старости
б) при переходе его на пенсию по инвалидности
2. Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи уволенного работника:
а) Работника, призванного на действительную срочную службу
б) За членом семьи работника, поступившего на учебу на весь период обучения
в) За членом семьи работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей
г) Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом или его престарелыми родителями пожизненно, а также за всеми детьми работника до их совершеннолетия
Прекращение права на служебный надел осуществляется администрацией предприятия, предоставившей этот надел.
Ст. 48 ЗК РФ устанавливает основания прекращения сервитута. Частный сервитут может быть прекращен по ст.276 ГК РФ:
1. По требования собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований его установления
2. Когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может быть использован по назначению. В этом случае прекращение только по решению суда.
Публичный сервитут может быть прекращен по ч.2 ст.48 ЗК в случае отсутствия общественных нужд, для которых был установлен. Решение принимает тот орган власти, который его установил.
Список оснований изъятия (выкупа) земельных участков является открытым и он существует не в интересах частных лиц, а в публичных. И в основном, выкуп участков происходит под застройку на землях поселений.
Конфискация земельных участков – это безвозмездное изъятие у собственника в виде санкции за совершенное преступление ст.50 ЗК РФ. Недопустима конфискация земельных участков по административном правонарушениям. Преступления, за которые предусмотрена конфискация земельных участков установлена ст.34 прим УК РФ только по приговору суда и только за совершенное преступление.
Реквизиция земельного участка – это временное изъятие участка у собственника, уполномоченным на то исполнительным органам в целях защиты жизненно-важных интересов общества и государства при чрезвычайных обстоятельствах с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков. Реквизицию земельного участка можно произвести:
1. При стихийных бедствиях
2. При авариях
3. При эпидемиях
4. При эпизоотиях
По ст.242 ГК реквизиция производится по решению государственного органа с выплатой стоимости и только для целей защиты интересов государства.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 827; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!