Этапы расчета итоговой стоимости методом интерполяции на базе Наегли
1 этап. Результаты оценки, полученные методами доходного, затратного и сравнительного подходов, анализируются в целях вынесения экспертного суждения о том, какой результат следует признать максимально и минимально достоверным.
2 этап. Рассчитывается степень отклонения более достоверных результатов (без учета знака) от наименее объективной стоимостной оценки.
3 этап. Проводится поочередное согласование двух более достоверных результатов оценки с наименее объективной стоимостью по формуле, предложенной Наегли, учитывающей степень расхождения результатов.
4 этап. Два согласованных стоимостных результата, полученных на предыдущем этапе, анализируются для выявления более обоснованного и определения уровня его отклонения от другого.
5 этап. Рассчитывается итоговая стоимость оцениваемой недвижимости по базовой формуле согласования Наегли, учитывающей степень отклонения промежуточных результатов согласования.
Пример 12.6. Рассмотрим процедуру согласования результатов стоимости недвижимости на условном примере.
1. Проранжируем полученные результаты по степени достоверности:
n наиболее объективным признан результат сравнительного подхода;
n среднедостоверной ¾ стоимость, полученная доходным подходом;
n наименее объективной ¾ оценка методами затратного подхода.
2. Рассчитаем степень отклонения более достоверных результатов доходного и сравнительного подходов от наименее объективной стоимостной оценки затратного подхода.
|
|
|
3. Согласуем результаты сравнительного и затратного подходов:
n определяющий ¾ полученный методом сравнительного подхода ¾ 900 тыс. руб.;
n поправочный ¾ полученный методом затратного подхода ¾ 650 тыс. руб.
4. Согласуем результаты доходного и затратного подходов:
n определяющий ¾ полученный методом доходного подхода ¾ 900 тыс. руб.;
n поправочный ¾ полученный методом затратного подхода ¾ 650 тыс. руб.
5. Согласуем скорректированные результаты стоимости. Поскольку на первом этапе согласования было вынесено экспертное суждение о приоритетности результатов оценки сравнительного подхода над доходным, то для окончательного согласования ранжируем результаты предварительной корректировки:
n определяющий ¾ полученный на первом этапе согласования ¾ 850 тыс. руб.;
n поправочный ¾ полученный на втором этапе согласования ¾ 762,5 тыс. руб.
Таким образом, итоговая стоимость, рассчитанная методом интерполяции на базе Наегли, учитывающим экономические факторы, определяющие достоверность результатов, и математические ¾ степень расхождения полученных величин стоимости по оцениваемому объекту, составила округленно 821 тыс. руб.
|
|
|
Метод анализа иерархий (МАИ).Согласованная оценка в приведенных выше методах была основана на так называемом методе веса и баллов. Для каждого критерия устанавливается шкала весомости решения. Анализ вариантоврешения носит подобный характер: варианты «взвешиваются» по отдельности. Для подсчета общей суммы баллов варианта решения находят произведения весомости критерия и варианта решения и результаты суммируют.
Однако подобный метод действен лишь в тех случаях, когда критерии имеют преимущественно количественный характер и в отношении значимости критериев у оценивающих его сторон имеется некая договоренность. В случае же, если одни показатели, характеризующие вариант решения, имеют количественный характер, а другие ¾ качественный, могут возникнуть проблемы в разработке единой шкалыизмерения, равно как и в построении согласованной системы оценки, необходимой для достижения максимально объективного результата.
Главное преимущество метода анализа иерархий (метод аналитической иерархической процедуры, иерархия Саати), разработанного американским математиком Томасом Саати, заключается в возможности сравнивать критерии и варианты решений попарно, что существенно облегчает обоснование сделанных выводов.
|
|
|
Данный метод дает возможность проанализировать результаты всех попарно взвешенных вариантов, систематизировать их и при помощи определенных преобразований и матричных расчетов прийти к традиционной таблице веса и баллов.
Метод анализа иерархиипредставляет собой систематическую процедуру для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы, и состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений аналитика по парным сравнениям. Результатом такого анализа является выражение относительной степени (интенсивности) взаимодействия элементов в иерархии. Впоследствии эти суждения подлежат численному выражению.
Алгоритм применения МАИ состоит из нескольких этапов.
1. Очертить проблему и определить цель.
2. Построить иерархию начиная с вершины цели через промежуточные уровни (критерии) факторов к самому нижнему уровню.
3. Построить множество матриц парных сравнений для каждого элемента, примыкающего сверху уровня.
4. Сравнение элементов каждого уровня друг с другом относительно их воздействия или влияния на направляемый элемент. Таким образом, получаем квадратные матрицы суждений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Для проведения субъективных парных сравнений Т. Саати была разработана шкала относительной важности, которая представлена в табл. 12.2.
|
|
|
Выбор шкалы определялся следующими требованиями:
n шкала должна давать возможность улавливать разницу субъективной составляющей аналитиков, когда они проводят сравнения, различать как можно больше градаций оценок;
n эксперт должен быть уверенным во всех градациях своих суждений одновременно.
Практика показала, что данная шкала и ее незначительные модификации оказались лучше, чем 28 других вариантов, предложенных разными лицами, по критерию адаптации к особенностям обработки информации человеком.
5. Определение вектора приоритетов (рассчитывается среднее геометрическое) и локальной согласованности.
6. Глобальный синтез итоговых весов.
Результаты, полученные методом анализа иерархий, должны быть оценены с точки зрения здравого смысла. Весьма полезным инструментом иерархической теории является так называемый индекс согласованности (ИС), который позволяет диагностировать степень нарушения согласованности.
При расчете матрицы парных сравнений целесообразно учитывать лимит отклонения от согласованности. Если выявленные отклонения превышают установленные пределы, то суждения, занесенные в матрицу, следует перепроверить.
Если разделить ИС на число, соответствующее случайной согласованности матрицы того же порядка, то получим отношение согласованности. Величина отношения согласованности не должна превышать 10%. В исключительных случаях допускается отношение согласованности до 20%.
Метод анализа иерархий представляет собой метод согласования результатов стоимости, полученных с использованием различных подходов к оценке, основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархий. В современной практике согласования результатов оценки используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:
n верхний уровень ¾ цель ¾ оценка итоговой стоимости объекта недвижимости;
n промежуточный уровень ¾ критерии согласования;
n нижний уровень ¾ альтернативы ¾ результаты оценки, полученные различными подходами.
Для целей оценки недвижимости рекомендуется использовать следующие критерии согласования.
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца (критерий А).
2. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ (критерий Б).
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания (критерий В).
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) (критерий Г).
После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархий выполняется следующая последовательность действий.
1. Строится обратно симметричная матрица для выявления приоритетности установленных критериев путем их попарного сравнения.
2. Определяется вес каждого критерия по формуле средней геометрической.
3. Полученные веса нормируются и представляют собой итоговое значение весомости каждого критерия.
4. Описанная процедура повторяется по каждому из четырех критериев для выявления приоритетов имеющихся стоимостных оценок, и определяются значения весов каждого подхода к оценке.
5. Производится расчет итоговых весов каждого подхода к оценке, итоговые веса равны сумме произведений весов ценообразующих критериев и соответствующих им весов подходов к оценке по каждому критерию.
6. Производится расчет рыночной стоимости предприятия, которая равна сумме произведений значений альтернатив и соответствующих им весов.
Пример 12.7. Определим удельный вес стоимостных результатов оценки недвижимости.
Рассмотрим каждый из критериев.
По полученным результатам рассчитываем итоговое значение весов каждого подхода и определяем средневзвешенную цену оцениваемого предприятия.
Проведем согласование результатов, расчет итоговой стоимости.
Практика показывает, что суждения о весомости результатов доходного, затратного и сравнительного подходов, принятые на основании интуитивного анализа, не менее объективны, чем решения, вынесенные на основании математической модели. Тем не менее, применение математических приемов обоснования оценочных решений позволит, с одной стороны, расширить доказательную базу проведенных расчетов, с другой ¾ получить дополнительную возможность перепроверки и подтверждения вынесенных суждений. Актуальность обеспечения оценщиков адекватным математическим инструментарием, нашедшим ранее свое применение в других областях деятельности, апробированным и подтвердившим свою эффективность, очевидна.
Рекомендация:
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 2151; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!