Иные (помимо аренды) договоры о передаче недвижимого имущества в пользование

Лекция

1. Договор коммерческого найма жилого помещения. Сравнение с договором социального найма

2. Договор ссуды

3. Договор доверительного управления имуществом

 

Договор найма жилого помещения (коммерческого). Договор коммерческого найма является гражданско-правовым договором в чистом виде, тогда как договор социального найма является, квазидоговором, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены нормативными правовыми актами жилищного законодательства. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, в нем, как было показано выше, почти не остается места.

Следует отметить, что термин «коммерческий наем» законодательством не предусмотрен. Используется он только в юридической литературе (не нормативной) для того, чтобы отделить его от привычного договора найма жилого помещения, применявшегося в прежнем жилищном законодательстве и сохранившемся в несколько измененном виде в действующем.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями – только граждане.

Особенности договора коммерческого найма:

· может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;

· наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением;

· заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;

· в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется;

· коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен краткосрочный наем до одного года;

· коммерческий наем всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует ЖК РФ.

Форма договора – письменная, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

В отличие от договора социального найма, ГК РФ не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК РФ). В ГК РФ предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок(ст. 684 ГК РФ). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается:

1) если наниматель не отказался от продления договора;

2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях.

Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК РФ, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.

Обязанности нанимателя(ст. 678 ГК РФ):

· обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии;

· своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).

Основания расторжения договора коммерческого найма:

· по заявлению нанимателя, которое может быть сделано в любое время с согласия проживающих с ним граждан, но при условии, что соответствующее заявление будет сделано наймодателю не менее чем за 3 месяца;

· по требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по следующему исчерпывающему перечню оснований:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течении за 6 месяцев;

· разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности (расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма);

· если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей. При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок.

ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.

 

Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуды). Что касается договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом, то здесь следует руководствоваться общими нормами положений об аренде, так как по своему характеру данный вид договора очень близок к договору аренды.

При составлении договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом учитывают все условия, обязательные при заключении договора аренды, за исключением размера арендной платы. Вместо этого в договоре ссылаются на безвозмездный характер пользования имуществом. Это касается и определения размера квартплаты, когда в безвозмездное пользование передается жилое помещение.

При заключении договоров также необходимо соблюдать условия определения предмета договора, которые позволяют идентифицировать объект недвижимости (почтовый адрес, расположение на земельном участке, этаж и др.).

В силу ст.699 и п.2 ст.689 ГК РФ обе стороны договора, который был заключен на неопределенный срок, могут отказаться от него в любое время, предупредив об этом в письменной форме другую сторону за один месяц, если этот срок не изменен самим договором.

В случае заключения договора на определенный срок отказаться от него, пока срок действия договора не истек, может только ссудодатель, но и здесь необходимо за один месяц предупредить вторую сторону, если иное не установлено в договоре. Однако ссудодатель не может отказаться от договора в одностороннем порядке, он может только потребовать его досрочного расторжения на основаниях, перечисленных в п.1 ст.698 ГК РФ.

Приостановление обязательств по договору пользования недвижимостью на безвозмездной основе предусматривает и ст.701 ГК РФ: в случаях ликвидации юридического лица-ссудополучателя либо смерти физического лица-ссудополучателя. Данная норма исключает возможность передачи права пользования на безвозмездной основе недвижимостью в порядке наследования. При этом юридически лица лишаются своих прав только при ликвидации, в случаях же реорганизации их права и обязанности переходят к правопреемникам (абз.2 п.2 ст.700 ГК РФ

Необходимо также учесть, что последствия непредоставления недвижимости в безвозмездное пользование значительно отличаются от тех, которые наступили бы по договору аренды. Ссудодатель в данном случае вправе расторгнуть договор и потребовать возмещение понесенного им ущерба. Однако он не может предъявлять требования о принудительном изъятии недвижимости и передаче ее в свое пользование, а также о компенсации убытков в связи с упущенной выгодой (п.3 ст.611 ГК РФ).

 

Договор доверительного управления недвижимым имуществом. Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего, является договор доверительного управления недвижимостью.

Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в главе 53 ГК РФ.

На основании этого соглашения учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок. Доверительный управляющий, в свою очередь, берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК РФ, соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон. Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами. Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации. Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора. Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу. С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении. Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве.

Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (ст. 651 ГК РФ).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.». Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК РФ, доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Практическое занятие

Вопросы для обсуждения

1. Договор коммерческого найма жилого помещения.

2. Сравнительный анализ договора коммерческого найма и договора социального найма

3. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды)

4. Договор доверительного управления имуществом

 

Задачи

Задача 1. Кочергин работал в качестве тренера в спортивном обществе «Статус». В связи с работой ему была предоставлена четырехкомнатная квартира, которую общество купило с целью передачи ее Кочергину по договору найма. При заключении до­говора найма квартиры с Кочергиным общество включило в него условие о том, что договор будет действовать четыре года и по истечении этого срока Кочергин должен будет освободить квар­тиру, если контракт с ним о работе в качестве тренера не будет продлен. В договоре содержалось также условие, согласно кото­рому право постоянного проживания в квартире будут иметь толь­ко Кочергин, его жена, двое их детей, и Кочергин обязуется не вселять новых постоянных жильцов.

Кочергин обратил внимание общества на то, что указанные условия противоречат жилищному законодательству, которое предусматривает бессрочность договора найма жилого помеще­ния и предоставляет нанимателю право с согласия совершенно­летних членов семьи вселять в нанятое жилое помещение род­ственников и других лиц в качестве постоянных пользователей.

Дайте правовую оценку возникшим отношениям. Решите исход дела.

Задача 2. ООО «Кабель», имевшее жилой дом, предоставило одному из своих сотрудников — Майкову — в этом доме кварти­ру. Стороны подписали договор, который назвали «Договор арен­ды квартиры». В договоре они определили срок его действия — десять лет, установили размер арендной платы и предусмотрели другие условия. Через три дня Майкову были переданы ключи от квартиры.

Войдя в квартиру, он обнаружил ряд изменений по сравнению с тем, что он видел, когда ему показывали квартиру в день подписания договора: был снят телефон вместе с провод­кой; заменены другими бронзовые ручки дверей и окон; сейфо­вый замок входной двери был заменен на примитивный замок; исчезли витражи на двери одной из комнат.

Майков потребовал, чтобы арендодатель восстановил то состояние квартиры, которое было на момент подписания договора. ООО отказалось удовле­творить это требование, ссылаясь на то, что телефонный номер, который в свое время был выделен ООО, было необходимо пере­дать вновь созданному отделу общества. Дорогостоящий сейфо­вый замок с разрешения администрации ООО снял прежний жилец квартиры Нилов. Другие изменения Нилов, которому были на несколько часов доверены ключи от квартиры, сделал само­вольно. В связи с этим ООО рекомендовало Майкову обратиться с претензиями к Нилову. Майков возразил, что договор аренды он заключал с ООО, которое, как арендодатель, обязано пере­дать ему квартиру в надлежащем состоянии, как этого требуют п. 1 и п. 2 ст. 611 ГК РФ.

Юрисконсульт ООО, оспаривая эти соображения Майкова, заявил, что, хотя договор с Майковым и назван арендой, но фактически имел место договор найма квар­тиры, и ООО выполнило свою обязанность предоставить Майко­ву жилое помещение в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса и п. 1 ст. 676 ГК РФ. В связи с этим все претензии Майкова не обоснованы.

Майков обратился в суд с иском к ООО «Кабель» о возмещении причи­ненных ему убытков, размер которых он исчислил, исходя из рыночной цены изъятых из квартиры предметов.

Какое решение должен вынести суд? Обоснуйте ваш ответ.

 

Задача 3. Член ЖСК Добродеев, полностью выплативший паевой взнос за занимаемую им четырехкомнатную квартиру, решил жить с семьей в принадлежащей ему зимней даче, а квар­тиру сдать в аренду.

В договоре, который он заключил с Барано­вым, срок аренды был указан четыре года, были определены размер и сроки внесения арендной платы (один раз в три меся­ца), а также условие о том, что Баранов вправе использовать квартиру для проживания семьи из четырех человек (он, жена, двое детей) и не имеет права вселять в квартиру других пользо­вателей и сдавать помещения в субаренду. Нарушение каждой из этих обязанностей, как было предусмотрено договором, дает право арендодателю Добродееву требовать расторжения догово­ра и выселения Баранова со всеми лицами, с ним проживающи­ми, с предупреждением за три дня, а если Баранов в этот срок не освободит квартиру, он уплачивает за каждый день просрочки штраф в размере 50 процентов месячной арендной платы.

Через два года Добродееву стало известно, что в квартире про­живает не только Баранов, его жена и дети, но и еще несколько человек: несовершеннолетняя сестра Баранова и гражданин с женой, которым Баранов сдал две комнаты в субаренду. Допу­щенное им нарушение условий договора Баранов объяснил тем, что эти условия, как он считает, с самого начала не имели юри­дической силы, поскольку противоречили жилищному законодательству, которое предусматривает право нанимателя вселять в нанятое им помещение членов семьи и сдавать нанятое помеще­ние или его часть в поднаем.

Добродеев потребовал немедленного освобождения его квартиры, а после истечения 13 дней потребо­вал от Баранова уплаты предусмотренного договором штрафа, и, кроме того, ссылаясь на условия договора, предъявил иск о вы­селении из квартиры Баранова со всеми проживающими с ним лицами.

Решите ситуацию. Какое решение должен вынести суд?

Тесты для самостоятельной работы студентов

1. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме:

а) нотариальной;

б) простой письменной;

в) письменной с последующей государственной регистрацией;

г) любой.

 

2. Доверительный управляющий недвижимым имуществом может отказаться от договора доверительного управления имуществом только в случае невозможности лично осуществлять доверительное управление имуществом с уведомлением учредителя управления не менее чем за:

а) один месяц;

б) два месяца;

в) три месяца;

г) шесть месяцев.

 

3. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено только на основе договора:

а) коммерческого найма жилого помещения;

б) аренды с целью предоставления его гражданам для проживания;

в) социального найма жилого помещения;

г) всех указанных в п. а-в.

 

Задания для СРС

1. Разработайте проект договора коммерческого найма.

2. Составьте проект договора доверительного управления имуществом.

 

       Литература: 6.1.2, 6.1.3, 6.1.4, 6.2.2, 6.2.5, 6.2.9, 6.3.1, 6.3.4, 6.3.7, 6.3.8, 6.4.1, 6.4.3, 6.5.1, 6.5.3, 6.5.4, 6.5.5

---

Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 650; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!