Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
· определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
· деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
· увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
|
|
|
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал, понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).
Метод остатка
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.
Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.
Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
· стоимость здания (сооружения);
· чистый операционный доход от всей недвижимости;
· коэффициенты капитализации для земли и для здания.
Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 73; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!