Как унаследовать земельный участок?
Тема № 7. Основания возникновения, ограничения и прекращения прав на земельные участки
§ 1. Административный правовой акт
§ 2. Переоформление прав на земельные участки
§ 3. Сделки с земельными участками
3.1. Договор купли-продажи земельного участка
3.2. Договор мены, дарения, ренты земельного участка
3.3. Наследование земельного участка
3.4. Приватизация земли
§ 4. Переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, сооружения
§ 5. Приобретательная давность
§ 7. Основания ограничения прав на земельные участки
Помимо ограничений права использования ЗУ обусловленных категорией земель, территориальной зоной или ВРИ можно выделить иные…..способы ограничения.
Обеспечительная мера в судебном процессе, сервитут, залог,
§ 8. Основания прекращения прав на земельные участки
Глава VII. ПРЕКРАЩЕНИЕ И ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ЗК РФ
Актуальные проблемы теории земельного права России: монография / Е.Н. Абанина, Н.Н. Аверьянова, А.П. Анисимов и др.; под общ. ред. А.П. Анисимова. М.: Юстицинформ, 2020. 800 с.
ВВЕДЕНИЕ
Изучив в предыдущей теме виды прав на землю и земельные участки, рассмотрим способы возникновения вышеперечисленных прав. Другими словами, проанализируем, на основании чего, по средствам каких действий (бездействий) можно приобрести или утратить право собственности, право аренды и другие права на земельные участки.
В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами.
|
|
|
При определении оснований возникновения прав на земельные участки, закрепленных в гражданском законодательстве, необходимо обратиться к ст. 8 ГК РФ, которая содержит общий перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В Гражданском кодексе РФ выделяются и специальные правила (гл. 14), определяющие основания приобретения права собственности. В соответствии со ст. 8 ГК РФ права возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В большинстве случаев права на земельные участки возникают на основании двух способов. Первый, это сделки, то есть действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение соответствующих прав и обязанностей (договор купли-продажи, договор дарения, договор аренды и т.д.). Второй, на основании административных правовых актов о предоставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
|
|
|
Кроме этого, права на земельные участки могут возникать также: из судебного решения, в результате приобретения земельных участков по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление соответствующих последствий. Согласно нормам ст. 8.1 ГК РФ (вступившей в силу с 1 марта 2013 г.) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Важно понимать, что любое право на конкретный земельный участок должно документально подтверждаться, в связи с чем появляется понятие «правоустанавливающий документ». Общий перечень правоустанавливающих документов на недвижимость приведен в ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости (образцы правоустанавливающих документов смотри в приложении).
|
|
|
Все необходимые данные о земельных участках и права на них подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). ЕГРН - это свод достоверных и систематизированных сведений о недвижимости, которая поставлена на кадастровый учет, о зарегистрированных правах на нее, основаниях их возникновения, правообладателях и других данных (ч. 2 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
ЕГРН ведется с 1 января 2017 г. Росреестром и его территориальными органами (ч. 1 ст. 3 названного Закона, п. 5.1.2 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Отметим, что в ЕГРН содержатся сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) и реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которые велись ранее. При этом дополнительное подтверждение этих сведений не требуется (ч. 6 ст. 72 названного Закона).
В состав ЕГРН входят следующие реестры (п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 7 Закона о госрегистрации недвижимости):
1) кадастр недвижимости. Он содержит основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 названного Закона).
|
|
|
Перечень таких сведений приведен в ч. 4 и 5 ст. 8 указанного Закона. Например, в качестве основных указываются вид объекта, его кадастровый номер, описание, площадь, а в качестве дополнительных - кадастровая стоимость, адрес объекта (при наличии), категория земель, результаты проведения земельного надзора, наличие спора о границах участка, назначение здания, сооружения и помещения;
2) реестр прав на недвижимость. В этом реестре содержатся (ч. 1 ст. 9 Закона о госрегистрации недвижимости):
- сведения о правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, сделках с недвижимостью, подлежащих госрегистрации. Их перечень приведен в ч. 2 ст. 9 названного Закона;
- дополнительные сведения. Они перечислены в ч. 3 ст. 9 указанного Закона. К ним относятся, например, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права;
3) реестр границ. В этот реестр вносятся, например, сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, административно-территориальном делении, утвержденном проекте межевания территории, публичных сервитутах (ст. 10 Закона о госрегистрации недвижимости).
Помимо этих реестров, ЕГРН содержит также реестровые дела, книги учета входящих документов и кадастровые карты (п. п. 4 - 6 ч. 2 ст. 7 названного Закона).
В настоящее время сведения о значительной части образованных земельных участков внесены в ЕГРН. Более того с момента введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», образование и предоставление земельного участка без внесения сведений о нем в ЕГРН невозможно.
В тоже время, права на земельные участки, возникшие до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 28 января 1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом (ст. 6). Указанное положение подтверждено и в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 9 статьи 3).
§ 1. АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ПРАВОВОЙ АКТ
Решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления осуществляется предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Исполнительные органы государственной власти РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися соответственно в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Федеральными законами может устанавливаться иное распределение полномочий.
По общему правилу предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Соответственно, в данном случае основанием возникновения права собственности на земельные участки служит юридический состав, включающий административно-правовой акт (решение о предоставлении земельного участка в собственность) и договор купли-продажи.
Административный правовой акт может быть основанием возникновения права на публичный земельный участок в строго ограниченных случаях при предоставлении земельного участка бесплатно в собственность либо на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом административный правовой акт не может быть основанием возникновения права собственности иностранцев, лиц без гражданства, поскольку в силу п. 4 ст. 39.4 ЗК РФ предоставление таким лицам публичных земельных участков производится только по договору купли-продажи. Процедуре предоставления земельных участков посвящена специальная глава V.1 ЗК РФ.
Глава V.1 ЗК РФ содержит не только материально-правовые нормы, например, определяющие случаи предоставления земельных участков без торгов гражданам и юридическим лицам, обязательные условия заключаемых сделок, но и значительное количество процедурных положений. Процедурные нормы закрепляют порядок «положительной», позитивной деятельности уполномоченных субъектов.
Случаи предоставления государственного или муниципального земельного участка в собственность бесплатно определены в ст. 39.5 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Категории граждан и (или) некоммерческих организаций, созданных гражданами, которые вправе получить земельные участки в собственность бесплатно, могут устанавливаться федеральными законами, а определенные категории граждан — также и законами субъектов РФ. В отдельных нормах законодатель именует эту категорию граждан «граждане, имеющие право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков». Предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно, что закреплено в ч. 6 ст. 39.14 ЗК РФ. ????????????????????????????Федеральным законодателем, к данной категории отнесены только граждане, имеющие трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов РФ. Также право на первоочередное или внеочередное получение земельных участков имеют отдельные категории военнослужащих; инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов; граждане, эвакуированные, переселенные (в том числе выехавшие добровольно) из зоны отчуждения или из зоны отселения территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, включая детей и некоторые иные.
Для возникновения отношений по предоставлению земельного участка требуется либо принятие публичным собственником решения о реализации принадлежащего ему правомочия по распоряжению земельным участком, либо желание и осознание физическим, юридическим лицом существующей у него потенциальной возможности в получении права на земельный участок (как элемент правоспособности лица) и совершение определенных правовыми нормами «инициативных действий». Такие действия физических или юридических лиц выражаются в подаче заявления (заявки) с приложением документов, необходимых для получения права на земельный участок.
Итак, административный правовой акт является результатом развития соответствующих правоотношений по распоряжению публичным земельным участком физическому или юридическому лицу с использованием неконкурентной процедуры (в противоположность конкурентной процедуре — аукциону).
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (в том числе бесплатно в собственность, в постоянное (бессрочное) пользование) установлен в ст. 39.14–39.17 ЗК РФ.
Особенности такого предоставления для отдельных случаев закреплены в ст. 39.18–39.19 ЗК РФ.
Заметим, что во многих случаях, одним из этапов предоставления земельного участка на основании административного акта, является процедура образования участка, обязательным участником которой является кадастровый инженер, который определяет координаты границ земельного участка и вносит их в межевой план на основании которого в последующем данные о земельном участки будут внесены в ЕГРН, а земельному участку будет присвоен кадастровый номер (более подробно вопросы образования (формирования) земельных участков смотри в лекции № 4).
Собственность субъектов РФ и муниципальных образований на земельные участки может возникать в порядке безвозмездной передачи им земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Например, главой V.5 ЗК РФ и Федеральным законом от 08.12.2011 № 423-ФЗ «О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт- Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определен порядок безвозмездной передачи военного недвижимого имущества, в том числе земельных участков, в собственность указанных субъектов РФ и в муниципальную собственность поселений, городских округов, на территориях которых расположено такое имущество.
К сожалению, в настоящее время, данный способ приобретения права собственности на земельные участки, весьма коррупциогенен. Во многом это обусловлено тем, что федеральным законодательством закреплены лишь общие правила предоставления земель на основании административного акта, их детальная регламентация находиться в зоне ответственности региональных законодателей. Однако в законодательстве субъектов РФ встречается множество пробелов, противоречий и неточностей, что обуславливает возникновение различных форм проявления коррупции при предоставлении публичных земель.
§ 2. ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Для переоформления прав на земельный участок установлен несколько иной, чем был рассмотрен выше, порядок. Поскольку в данном случае земельный участок уже сформирован (образован), то проводить землеустроительные и кадастровые работы, по общему правилу, не требуется, так как основной целью переоформления прав является, замена (переоформление) существующего права на земельный участок, на какое-либо иное право (например, право аренды на право собственности). Однако, в силу того, что данные земельные участки были предоставлены до создания института государственной регистрации, координатное описание таких участков, как правило либо отсутствует, либо не соответствует действующей в настоящее время системе координат. Поэтому, при переоформлении прав на земельный участок лучше уточнить данный момент, для чего рекомендуем обратиться к кадастровому инженеру.
Институт переоформления прав применяется исключительно в отношении земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Переоформление прав на государственные или муниципальные земельные участки предусмотрено:
а) для арендаторов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
б) для закрепления (оформления) права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.
Граждане вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Это возможно в отношении участка, предоставленного до введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Ограничений по сроку переоформления нет. Право собственности на такие участки могут зарегистрировать также граждане, к которым перешло право собственности на расположенные на них здания (строения, сооружения) в порядке наследования или по иным основаниям.
Исключением являются случаи, когда земельный участок не может предоставляться в частную собственность, например, в силу его ограничения в обороте. Так, в частности, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава земель лесного фонда (п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 27 ЗК РФ; ст. 1, п. п. 3, 9.1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
С 1 сентября 2006 г. в земельное законодательство, регулирующее переоформление гражданином права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, было существенным образом изменено. Новеллой является замена процедуры предоставления земельных участков, находящихся у граждан на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, в собственность в упрощенном порядке по решению компетентного органа на процедуру оформления в собственность граждан таких земельных участков, не требующую решения компетентного органа. Последняя урегулирована ст. 49 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
в) в собственность бесплатно для граждан по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (подп. 5 ст. 39.5 ЗК РФ). Условием переоформления является использование земельного участка в соответствии с установленным разрешенным использованием;
г) в собственность бесплатно для граждан, которые работают по основному месту работы в определенных муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта РФ, в отношении предоставленных им в связи с этим в безвозмездное пользование земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. Условиями переоформления такими гражданами земельных участков в собственность является их использование в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работа по основному месту работы (подп. 5 ст. 39.5 ЗК РФ);
д) в собственность для собственников зданий, строений, сооружений — арендаторов земельных участков независимо от того, когда был заключен договор аренды — до или после дня вступления в силу ЗК РФ (ст. 2.2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Для переоформления прав на земельный участок предусмотренный законом пакет документов, в том числе документ об оплате госпошлины, направляется в территориальные органы Росреестра.
§ 3. СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
Всякий договор является сделкой, но не всякая сделка является договором.
Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении сделок с земельными участками действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.
Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет и особенности совершаемых с земельными участками сделок.
Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Норма ст. 52 ЗК РФ также устанавливает, что отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков. Земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (см. ч. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями.
Существуют некоторые особенности в оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки. Так, обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (например, договор ренты, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, сделки по отчуждению доли (долей) в праве общей собственности, уступка требования и перевод долга по названным сделкам). ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Из сферы действия этого закона исключены отношения по обороту садовых, огородных, дачных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.
Этот закон определил принципы, на которых должен обосновываться оборот земель сельскохозяйственного назначения. Особое значение имеет закрепление преимущественного права субъектов РФ (а в случаях, установленных законами субъектов РФ, — муниципальных образований) на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением его продажи с торгов, а также установление размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.
К сделкам изменяющим титульного собственника земельного участка, относят: договор купли-продаж, договор мены, договор дарения, договор ренты земельного участка, наследование земельного участка, приватизация земельного участка.
Все сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации и внесению определенных сведений о них в ЕГРН.
Кратко рассмотрим отдельные виды сделок с земельными участками.
§ 4. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Договор купли-продажи земельного участка является одним из самых распространенных оснований перехода права собственности на земельный участок. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37, 39.3, 39.4), ГК РФ, а также специальным законодательством.
Так, отдельные особенности заключения договора купли-продажи земельных участков содержатся в ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах в форме аукциона. Из этого общего правила сделаны определенные исключения, нашедшие закрепление в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Общие положения о заключении договора на торгах, содержащиеся в ст. 447–449 ГК РФ, уточняются, детализируются нормами ст. 39.11–39.13 ЗК РФ.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).
В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. Однако, если оплата предусмотрена после государственной регистрации перехода права, то в необходимо учитывать норму п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Аналогичное правило применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ). Соответственно, права продавца при отсрочке или рассрочке платежа обеспечиваются ипотекой в силу закона, которая подлежит государственной регистрации в соответствии с ч. 2 ст. 53 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Таким образом, если договором предусмотрено, что окончательный расчет производиться после государственной регистрации перехода права, то земельный участок будет зарегистрирован с обременение. В этой связи, в последующем правообладателю будет необходимо снять обременения.
Составлять в качестве отдельного документа акт приема-передачи земельного участка не обязательно, в договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).
Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).
Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 N ОГ-Д23-4562):
1) сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
2) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме, в частности, отчуждения или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
С 29.12.2020 возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения земельного участка (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 6 Закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ст. 8.1. ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Соответственно переход права на земельный участок, подтвержденный договором купли-продажи, подлежит государственной регистрации в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).
В остальных случаях гражданин самостоятельно представляет необходимые документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
За регистрацию права собственности и переход права на земельный участок уплачивается госпошлина. Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок закреплен в налоговом законодательстве (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207).
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 08.04.2019 N П/098):
—непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
—почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор купли-продажи и доверенность представителя - нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личности);
—в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Следует учесть, что представление на госрегистрацию заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, частности, одного из следующих условий (ч. 4 ст. 3, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; Приказ Росреестра от 18.10.2016 N П/0515; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д23и):
· если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на земельный участок на основании электронных документов;
· если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ "ФКП Росреестра".
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Факт перехода права собственности на земельный участок удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Приложения N 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).
Необходимо учитывать, что доходы от продажи участка облагаются НДФЛ, если он был в собственности менее установленного срока, с предоставлением продавцу имущественного вычета в установленном размере. Покупатель вправе воспользоваться вычетом, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом. Также он становится плательщиком земельного налога (п. 6 ст. 210, п. п. 1 - 3 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 388 НК РФ; ч. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).
§ 5. ДОГОВОРЫ МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, РЕНТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
По договору мены земельного участка каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). К договору мены применяются правила о договоре купли-продажи, если это не противоречит специальным правилам о договоре мены (гл. 31 ГК РФ) и существу обязательства, возникающего из договора мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
С 1 марта 2015 г. вступили в силу изменения ЗК РФ, предусматривающие включение в Кодекс новой главы V.2, закрепившей возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также правила такого обмена. До включения этих положений в ЗК РФ вопрос о возможности обмена публичного участка на частный был спорным как в теории, так и на практике. С целью исключения каких-либо злоупотреблений на земельном рынке в ст. 39.21 ЗК РФ предусмотрено только два случая, когда возможен обмен публичного участка на частный: если обмен происходит в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; если на частном земельном участке расположены объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур либо участок предназначен для размещения таких объектов.
Безвозмездным является договор дарения земельного участка, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Как видно из приведенного определения, договор дарения может быть консенсуальным (когда даритель обязуется передать земельный участок) или реальным (когда даритель передает земельный участок и договор считается заключенным с момента такой передачи).
Поскольку договор дарения является безвозмездной сделкой, то при наличии какого-либо встречного предоставления договор не признается дарением и к нему применяются правила о притворной сделке (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара (земельного участка) отказаться, такой отказ должен быть совершен в письменной форме. При отказе одаряемого даритель вправе требовать от него возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
В случаях, установленных ГК РФ (ст. 578), возможна отмена дарения (что связано с совершением одаряемым определенных неправомерных действий).
Договор ренты земельного участка является относительно новым видом сделок, который был впервые предусмотрен в части второй ГК РФ (1996). По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Договор ренты земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Договор ренты является реальным договором, т.е. вступает в силу с момента передачи плательщику ренты земельного участка.
Передача земельного участка в собственность плательщику ренты возможна либо за определенную плату (в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит специальным нормам о ренте и существу договора ренты), либо бесплатно (в этом случае применяются правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами о ренте и существом договора ренты).
К существенным условиям договора ренты относится его предмет, который должен быть четко определен в договоре (см. положения о предмете договора купли-продажи); а также условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязательств, если договор ренты предусматривает передачу под выплату ренты денежной суммы или иной движимой вещи (ч. 2 ст. 587 ГК РФ).
Рента обременяет земельный участок, переданный под ее оплату, поэтому в случае отчуждения такого участка плательщиком ренты его обязательства (в частности, по периодической выплате ренты) по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
С целью дополнительной защиты прав получателя ренты нормы ГК РФ устанавливают, что получатель ренты при передаче под выплату ренты земельного участка в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество, т.е. получатель ренты, в частности, имеет преимущественное перед другими кредиторами право на удовлетворение своих требований из стоимости переданного плательщику ренты земельного участка.
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты передает принадлежащий ему земельный участок в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица) плательщик ренты вправе производить отчуждение земельного участка, переданного в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
3.3. НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Наследование позволяет после смерти гражданина (наследодателя) обеспечить универсальное правопреемство в принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных правах.
Наследодателями могут быть собственники земельных участков или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки, после смерти которых осуществляется наследственное правопреемство.
Наследниками являются лица (как физические, так и юридические), указанные в завещании, или лица, указанные в законе.
Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица. Следует заметить, что в тех случаях, когда наследником является иностранный гражданин или лицо без гражданства, а наследуемый земельный участок не может принадлежать этому лицу в силу закона (например, земельный участок располагается в приграничной территории), то иностранец или лицо без гражданства обязаны произвести отчуждение принадлежащего им земельного участка. В отношении земель сельскохозяйственного назначения в ст. 5, 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо закрепляется обязанность лица произвести отчуждение земельного участка, который не может ему принадлежать на праве собственности, а поскольку иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных лиц составляет более чем 50%, могут обладать такими земельными участками только на праве аренды, то такая обязанность возлагается и на этих наследников.
В отношении иных земель должна применяться норма ст. 238 ГК РФ, которая также предусматривает процедуру прекращения права собственности на имущество, которое не может принадлежать лицу на праве собственности. Правда, целесообразнее все же признать за иностранцами, лицами без гражданства и юридическими лицами с участием иностранного капитала право выбора: переоформлять принадлежащее им право собственности (право пожизненного наследуемого владения) на право аренды (если такое право допустимо в данном случае) или произвести отчуждение земельного участка в течение одного года.
Юридическим фактом, служащим основанием открытия наследства, является смерть гражданина или объявление гражданина умершим. Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим — день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Местом открытия признается последнее постоянное место жительства наследодателя, а если оно неизвестно, то место нахождения имущества или его основной части.
С целью недопущения раздела земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства Земельный кодекс РСФСР 1991 г. устанавливал особенности наследования таких земель. Эта специфика заключалась в том, что земельный участок граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, должен был передаваться по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами крестьянского (фермерского) хозяйства. При отсутствии таковых земельный участок передавался одному из наследников умершего, изъявившему желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство и отвечавшему определенным в законе требованиям. При наличии нескольких таких наследников выбор производился на конкурсной основе органом местного самоуправления, в ведении которого находился земельный участок. При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельный участок передавался по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома либо для садоводства или животноводства. Принятый Земельный кодекс РФ и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» каких-либо особенностей наследования земель крестьянского (фермерского) хозяйства не устанавливают, и должны применяться общие положения гражданского законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.Завещание является односторонней сделкой, которая выражает личную волю наследодателя. Завещание — это личное распоряжение гражданина о своем имуществе на случай смерти с назначением наследников, сделанное в установленной законом форме. Закон придает форме завещания особое значение: от ее соблюдения зависит действительность совершенного завещания.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. допускалось составление наследодателем завещания только в нотариально удостоверенной письменной форме под страхом его недействительности. ГК РФ, хотя и устанавливает нотариальную форму в качестве основной формы завещания, допускает в ряде случаев в виде исключения составление завещания и в простой письменной форме, а также предоставляет наследодателю право составить так называемое закрытое завещание.
Гражданское законодательство исходит из принципа свободы завещания, согласно которому гражданин вправе завещать принадлежащее ему имущество по своему усмотрению. Но следует учитывать права так называемых обязательных наследников, т.е. установленных в законе наследников, которые вправе получить обязательную долю в наследстве, не подлежащую уменьшению наследодателем. Завещатель вправе в любое время изменить или отменить сделанное им завещание, составив новое завещание.
Наиболее часто на практике встречается наследование по закону. Возможно, наследование одновременно и по закону, и по завещанию, например, когда наследодатель распорядился в завещании только относительно части принадлежащего ему имущества.
Наследование по закону имеет место, когда и постольку оно не изменено завещанием, а также в случаях, установленных ГК РФ. Круг наследников по закону определен в части третьей ГК РФ (ст. 1142–1151). Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, установленной положениями ГК РФ.
Суть очередности заключается в том, что законные наследники призываются не одновременно, а в определенной законом последовательности.
Круг наследников сформирован законодателем, исходившим из предположения, что завещатель назначил бы именно этих наследников, если бы имел возможность составить завещание.
Соответственно наследники по закону состоят в определенной связи с наследодателем: между наследниками и наследодателями существуют супружеские, родственные или иные приравненные к ним отношения. Часть третья ГК РФ сохранила преемственность с положениями ГК РСФСР в части порядка наследования, при этом круг наследников по закону расширился. ГК РФ устанавливает восемь очередей наследования, включая в круг потенциальных наследников супругов и родственников до пятой степени родства.
Согласно ч. 1 ст. 1141 ГК РФ наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, т.е. если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо они являются недостойными наследниками, либо лишены наследства завещателем, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (ст. 1146).
Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Предельные минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Для остальных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ст. 33 ЗК РФ).
При невозможности раздела наследуемого земельного участка (например, если в результате раздела образуются земельные участки по своей площади меньше минимальных размеров или земельный участок является в соответствии с законом неделимым) земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Преимущественным правом пользуются:
а) наследник, обладавший совместно с наследодателем правом
общей собственности на земельный участок, — перед наследниками, которые не являлись участниками общей собственности;
б) наследник, постоянно пользовавшийся неделимым участком, входящим в состав наследства, — перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на него.
Остальным наследникам предоставляется наследником, получившим в счет наследственной доли земельный участок, компенсация путем передачи другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.
В случае когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
Принятие наследства наследниками, так же как и отказ от наследства, завещание, являются односторонней сделкой, совершение которой должно отвечать установленным в законе требованиям (в частности, по способу, сроку принятия).
Земельный участок приобретает статус вымороченного имущества в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника. Вымороченный земельный участок, а также доля в праве общей долевой собственности на земельный участок переходит в порядке наследования по закону в собственность соответствующего городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа. Если эти объекты расположены в городе федерального значения, они переходят в собственность такого субъекта РФ.
Как унаследовать земельный участок?
В состав наследства, в частности, входят принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 1181 ГК РФ).
Наследование земельных участков, в отличие от наследования иных видов имущества, имеет свои особенности, касающиеся, в частности, раздела участков несколькими наследниками и наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 1182 ГК РФ; ст. ст. 3, 11 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).
В общем случае, чтобы унаследовать земельный участок, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Дата добавления: 2021-12-10; просмотров: 19; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!