Изменение правоотношения найма жилого помещения: основания, порядок, последствия. 11 страница
Размер, порядок и срок внесения платы за пользование служебным жилым помещением и коммунальные услуги в договоре найма служебного жилого помещения устанавливаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для договора социального найма жилого помещения. Типовой договор найма служебного жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 94 ЖК РФ).
Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 95 ЖК РФ).
Законодательством установлены особые правила пользования служебными жилыми помещениями. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются лишь некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные ЖК РФ и другими актами жилищного законодательства.
Вышесказанное означает, что правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, существенно отличается от положения лиц, пользующихся жилым помещением в соответствии с договором социального найма жилого помещения. Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Они вправе пользоваться помещением наравне с последним до тех пор, пока работник не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, указанных в законе). Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают рядом правомочий, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещением в домах государственного и общественного жилищных фондов по договору найма. Так, граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе сдавать эти помещения в аренду, поднаем, обменивать (в том числе на служебные) (ст. 94 ЖК РФ), бронировать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежат разделу.
|
|
|
Согласно Закону РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-I (с изменениями и дополнениями) гражданам, проживающим в служебных жилых помещениях, запрещено их приватизировать, за исключением служебных жилых помещений совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных (ст. 4).
Таким образом, нормативно выделены юридические признаки служебного жилого помещения:
- назначение помещения;
- заселение определенным кругом лиц (определенными категориями военнослужащих);
- нахождение жилого помещения в служебном здании, вблизи предприятия или организации (на территории военного городка или в непосредственной близости от него);
|
|
|
- включение помещения в число служебных решением местной администрации (органа местного самоуправления).
ЖК РФ определяет порядок предоставления служебных жилых помещений и пользования ими.
Вопрос 10.
Общежитие - это жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы [6, п. 79]Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитии не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма. Жилое помещение (его часть) в общежитии предоставляется по совместному решению администрации государственного органа, другой государственной организации, в ведении которой находится такое жилое помещение, и профсоюзного комитета, если иное не установлено законодательством. При наличии в общежитии свободных мест жилое помещение (его часть) может предоставляться по совместному решению администрации государственного органа, другой государственной организации с профсоюзным комитетом работникам (служащим) другой организации по ее ходатайству на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии. Граждане, поселившиеся в общежитии по ходатайству другой организации, подлежат выселению из общежития без предоставления иного жилого помещения по истечении срока действия договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии или после прекращения трудовых (служебных) отношений независимо от оснований с организацией, ходатайствовавшей о предоставлении общежития. Первоочередное право на получение жилого помещения в общежитии имеют:- молодые семьи;- воспитанники детских домов и школ-интернатов;
|
|
|
- инвалиды с детства.С учетом мнения трудового коллектива организации жилое помещение в общежитии в первую очередь может быть предоставлено гражданам, имеющим высокие производственные показатели и принимающим активное участие в общественной жизни организации .Вне очереди жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам:1) Пользующимся в соответствии с законодательными актами правом на внеочередное получение жилых помещений социального пользования;2) Выбывшим из общежития в связи с:- прохождением военной службы по призыву, направлением на альтернативную службу; призывом на службу в резерве, военные и специальные сборы; прохождением военной службы по первому контракту на должностях солдат, матросов, сержантов и старшин и по окончании службы трудоустроившимся в ту же организацию;- направлением организацией на учебу в учреждения образования, находящиеся в другом населенном пункте, и после окончания учебы трудоустроившимся в ту же организацию .Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека .Предоставление жилого помещения в общежитии в совместное пользование нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях, допускается при отсутствии медицинских противопоказаний к проживанию в таких помещениях. На основании решения о предоставлении жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии администрация организации заключает с гражданином договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом [9, с. 107].Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии может быть заключен лишь на свободную жилую площадь. Организации ведут учет договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях:- представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в жилом помещении в общежитии;- нарушения прав других граждан или организаций на указанную в договоре найма жилую площадь;- неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилой площади- в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилой площади. Требование о признании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня заключения договора. Жилые помещения в общежитии, построенном за счет средств нескольких организаций, распределяются между участниками строительства пропорционально вложенным финансовым средствам. Расходы на содержание такого общежития возмещаются организации, в ведении которой находится общежитие, организациями, принимавшими долевое участие в строительстве, пропорционально общей площади, приходящейся на их долю. Контроль за состоянием учета граждан, желающих получить жилое помещение в общежитии, и соблюдением порядка предоставления таких помещений осуществляется общественными комиссиями по жилищным вопросам, созданными при местных исполнительных и распорядительных органах, организациях с участием депутатов, представителей профсоюзов и трудовых коллективов. Граждане, проживающие в общежитии, имеют право: пользоваться помещениями культурно-бытового назначения, оборудованием, инвентарем общежития и коммунально-бытовыми услугами; требовать своевременной замены пришедших в негодность оборудования, мебели, других предметов домашнего обихода и культурно-бытового назначения, а также надлежащего культурно-бытового обслуживания. Граждане, занимающие изолированные жилые помещения, предназначенные для проживания семей, вправе вселять в них своих несовершеннолетних детей и супруга (супругу), не обеспеченных жильем в данном населенном пункте по норме [9, с. 118].Граждане, проживающие в общежитии, обязаны:- соблюдать правила внутреннего распорядка общежития и пожарной безопасности;- использовать предоставленную жилую площадь в соответствии с ее назначением;- бережно относиться к жилым помещениям, местам общего пользования, оборудованию и инвентарю общежития;- соблюдать чистоту в жилых помещениях и в местах общего пользования;- экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;
|
|
|
- своевременно вносить плату за техническое обслуживание жилого помещения и пользование им в общежитии, за коммунальные услуги и другие услуги. Гражданам, проживающим в общежитии, запрещается:- производить самовольно переоборудование и перепланировку жилых помещений;
- самовольно переселяться из одного жилого помещения в другое. Переселение граждан из одного жилого помещения государственного жилищного фонда в другое в данном общежитии производится на основании решения администрации организации по согласованию с профсоюзным комитетом (при его наличии) с заключением нового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии. Лица, выбывающие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество. При несдаче указанного имущества либо его порче, уничтожении выбывающий из общежития возмещает стоимость причиненного ущерба в ценах, действующих на момент возмещения.
Вопрос 11.
По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юр. лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.
- консенсуальным,
- взаимным
- возмездным.
- двусторонний
Стороны:
Наймодатель - собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем.
Наймодатель:
- гражданин с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.
- ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора, не может само проживать в жилом помещении, может передать в пользование граждан.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора и не несут никаких обязанностей перед наймодателем.
Форма - простая письменная. несоблюдение не влечет недействительности договора. если форма не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания.
Постоянно проживающие с нанимателем граждане должны быть указаны в договоре. М.б. вселены при заключении, и в период действия договора.
Предмет - жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.
Предмет - существенное условие, если оно определено неполно либо не определено, договор считается незаключенным.
Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Жилое - с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Пригодность для проживания - соответствие санитарным и техническим нормам.
Цена(размер платы за наем) - существенное условие. В договоре коммерческого найма определяется по соглашению сторон. Допускается возможность ограничения свободы сторон в ее формировании путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.
Одностороннее изменение размера платы НЕ допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Правило является императивным для договора соц найма, применяется к отношениям коммерческого найма при отсутствии иного условия в договоре.
Обычно вносится в денежной форме, по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты.
Срок - не относится к существенным условиям,
Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.
Договоры подразделяются на:
- краткосрочные - заключенные на срок до 1 года,
- долгосрочные - на срок 1-5 лет.
Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре уже:
- не вправе вселять граждан с целью постоянного проживания,
- временных жильцов,
- не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок,
- не может сдавать помещение в поднаем, заменять нанимателя.
- ограничения диспозитивны.
Разновидности договора:
- договор социального найма, который действует в сфере гос и муниципального жилищного фонда;
- договор коммерческого найма жилья.
Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.
Различия социального и коммерческого найма жилья:
- договор соц найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до 5 лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;
- различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;
- различен объем прав сторон;
- квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.
Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.
Основные ФЗ, регулирующие жилищные отношения:
- ГК РФ;
- ЖК РФ;
- Закон «Об основах федеральной жилищной политики».
Если договор заключен на срок до одного 1 года наниматель имеет право вселять постоянно проживающих с ним лиц если это оговорено.
Сонаниматели - известив наймодателя заключают с нанимателем договор о том, что они несут совместно с ним солидарную ответственность перед наймодателем.
Вселение возможно при наличии условий:
1) согласие наймодателя;
2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;
3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека. НЕ требуется при вселении несовершеннолетних детей
Временные жильцы могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более 6 месяцев. не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.
Права и обязанности сторон.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома.
3) производить капитальный ремонт, обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя.
4) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Наймодатель вправе:
1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если это существенно изменяет условия пользования помещением.
2) запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека и требовать выселения временных жильцов, находящихся более срока, на который они были вселены;
3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;
4) требовать от нанимателя внесения платы и оплаты коммунальных услуг (если их оплата не отнесена к обязанностям наймодателя).
Наниматель обязан:
1) использовать помещение только для проживания
2) обеспечивать сохранность жилого и поддерживать его в надлежащем состоянии;
3) проводить текущий ремонт за свой счет, обязанность может быть возложена на наймодателя;
4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором;
5) при прекращении договора освободить и передать помещение наймодателю в надлежащем состоянии.
Наниматель имеет право:
1) использовать помещение для собственного проживания;
2) вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека (кроме несовершеннолетних)
3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более 6 месяцев;
4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию помещения.
5) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем остается наниматель.
Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.
Этот договор является возмездным.
Срок действия не может превышать срока договора найма.
При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма.
Дата добавления: 2018-02-18; просмотров: 321; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!