Изменение правоотношения найма жилого помещения: основания, порядок, последствия. 5 страница
Итак, жилое помещение обладает следующими признаками:
1) является недвижимым имуществом;
2) изолировано от других жилых помещений;
3) пригодно для постоянного проживания.
К указанным признакам можно добавить формальный критерий – признание в установленном порядке помещения жилым и включение в жилищный фонд.
Поскольку жилые помещения относятся к недвижимому имуществу (п. 2 ст. 15 ЖК), вещные права на них подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 18 ЖК). Как и все объекты недвижимости, жилое помещение относится к индивидуально-определенным вещам. Соответственно, при передаче права собственности на жилое помещение, предоставлении его в пользование, условие о предмете будет считаться согласованным только в случае, если помещение надлежащим образом индивидуализировано.
Жилое помещение относится к недвижимости по физическому критерию (неразрывная связь с землей). Не признаются жилыми помещения, не имеющие фундамента, в том числе, сборно-разборные строения, вагончики-бытовки и т.п.
Пригодность жилого помещениядля постоянного проживания определяется жилищным законодательством. Это наиболее сложная и динамичная характеристика правовой модели жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм - в возможности корректировки требований к жилым помещениям.
Пригодность для постоянного проживания определяется соблюдением санитарных и технических правил и норм, в частности, капитальностью постройки, наличием отопления и др.
|
|
|
Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (п. 1 ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[23]). Требования к жилым помещениям и порядок признания помещений жилыми определяются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47[24]
Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки.
Пригодность для проживания предполагает безопасность жилого помещения при использовании по назначению. Проживание в жилом помещении не должно создавать угрозы для жизни и здоровья, а также имущества жильцов. Если жилые помещения по своему санитарному или техническому состоянию не соответствуют установленным требованиям, они подлежат сносу или переоборудованию в нежилые.
|
|
|
Не могут быть признаны жилыми и передаваться по договорам найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, дачные щитовые дома[25]); строение, не отвечающее какой-либо из обязательных санитарно-технических характеристик (например, капитальные строения, не имеющие отопления или естественного освещения).
Не могут быть признаны жилыми помещениями, помещения, предназначенные для временного пребывания граждан, если даже эти помещения являются капитальными и могут использоваться круглый год (например, помещения в гостиницах, домах отдыха и т.д.). Эти помещения, хотя и имеют определенный уровень благоустройства, однако, не предназначены для постоянного проживания в них, т.к. имеют иное целевое назначение.
Если обобщить установленные законодательством критерии пригодности жилого помещения для проживания, можно выделить три группы факторов:
соответствие жилого помещения и строения, в котором оно находится санитарным и техническим требованиям;
|
|
|
уровень благоустройства, в том числе наличие определенных коммуникаций;
безопасностью окружающей среды.
Еще одно требование к жилому помещению– изолированность. Изолированным считается жилое помещение, капитально отделенное от других жилых помещений и имеющее самостоятельный вход. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим жилым помещением - смежная комната.
Не рассматриваются как самостоятельные объекты найма жилого помещения вспомогательные помещения (балконы, кухни, ванные комнаты, уборные, кладовки и т.д.). Эти объекты включаются в состав жилого помещения. Наличие определенных вспомогательных помещений является одним из условий пригодности жилого помещения для постоянного проживания. Площадь вспомогательных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, включается в общую площадь жилого помещения (п. 5 ст. 15 ЖК).
К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК).
Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
|
|
|
Квартира- структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната- часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Часть жилого дома или часть квартиры включают одну или несколько жилых комнат, в том числе неизолированных друг от друга, а также вспомогательные помещения. Объектом найма жилого помещения часть дома или квартиры могут стать, если в них имеются пригодные для проживания жилые помещения, изолированные от иных помещений, находящихся в данном доме, квартире. Не может, например, быть самостоятельным объектом жилищных правоотношений часть однокомнатной квартиры, даже если единственная комната этой квартиры имеет значительную площадь и некапитальные перегородки, разделяющие комнату.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК, п. 1 ст. 30 ЖК). Требование о целевом использовании жилых помещений распространяется и на иных пользователей, в том числе, нанимателей (п. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 687 ГК, п. 3, 4 Правил пользования жилыми помещениями).
Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17). К примеру, возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности предусмотрена ФЗ от 31 мая 2002 г. «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» (п. 6, 7 ст. 21). Однако такое использование не может быть основным. В указанных случаях жилое помещение также должно использоваться, прежде всего, с целью проживания, а иные формы использования допустимы, поскольку не препятствуют реализации указанной основной цели.
Помещения, относящиеся к жилищному фонду, которые планируется использовать исключительно для осуществления предпринимательской или иной деятельности юридическими лицами, а также гражданами-предпринимателями, включая размещение промышленных производств, должны быть предварительно переведены в нежилые. Перевод жилых помещений в нежилые регулируется гл.3 ЖК.
4. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации образует жилищный фонд(п. 1 ст. 19 ЖК).
Жилищный фонд неоднороден. В Жилищном кодексе он классифицируется по двум основаниям: в зависимости от формы собственности и целей использования.
По форме собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
По целям использования[26] (вернее, по назначению соответствующего фонда) выделяют следующие виды жилищного фонда:
фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
специализированный – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых определенным в законодательстве категориям граждан и при наличии указанных в законе обстоятельств, как правило; на период существования соответствующих обстоятельств. В частности, в специализированный жилищный фонд входят служебные жилые помещения, общежития;
индивидуальный - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, а также во владение и (или) в пользование.
Принадлежность жилого помещения к жилищному фонду определенной категории влияет на правовой режим этого помещения. Различаются категории субъектов, условия предоставления жилых помещений в пользование. Так, к примеру, специализированное жилье не подлежит сдаче в поднаем, обмену (п. 4 ст. 100 ЖК). В соответствии с имеющими видами жилищного фонда подразделяются виды договора найма жилого помещения – договор найма жилого помещения коммерческого жилищного фонда, регулируемый преимущественно гражданским законодательством, договор социального найма и договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, регулируемые жилищным законодательством. Первый из указанных договоров основан на принципе свободы договора, по данному договору могут передаваться как жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, так и жилые помещения, принадлежащие публичным образованиям. Договоры найма жилого помещения социального использования и договоры найма специализированных жилых помещений заключаются только с категориями граждан, определенными жилищным законодательством, их условия определяются типовыми формами, утвержденными Правительством РФ. По указанным договорам передаются только жилые помещения, находящиеся в собственности государства и муниципальных образований.
Классификацию жилищного фонда в зависимости от целей использования нельзя признать совершенной. Принадлежность к определенному виду жилищного фонда должна быть достаточно стабильной. Данное условие не соблюдается при выделении индивидуального жилищного фонда и жилищного фонда коммерческого использования. Гражданин может использовать жилое помещение для собственного проживания в жилом помещении, иногда сдавая его внаем (например, на время отпуска, командировки, нахождения на лечении в стационаре). При этом, исходя из приведенной классификации, жилое помещение будет периодически переходить из одного вида жилищного фонда в другой без каких-либо последствий для правового режима. Представляется, что классификация по назначению важна для государственного и муниципального жилищных фондов, где необходимо исключить возможность произвольного перераспределения жилых помещений, в частности, передачу на условиях коммерческого найма помещений, предназначенных для обеспечения граждан по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения.
Жилищный фонд, независимо от формы собственности, подлежитобязательному государственному учету. Основной задачей такого учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации[27].
Государственный учет жилищного фонда включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой системе путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации. Технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро.
На каждое жилое помещение оформляется технический паспорт - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (п. 5 ст. 19 ЖК).
Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.
БТИ заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляет Федеральная служба статистики и ее территориальными органы. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (с изменениями и дополнениями)[28] и иными нормативными правовыми актами.
Вопрос 4.
Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной многочисленных злоупотреблений.
В п. 2 ст. 288 ГК РФ, только отмечалось их предназначенность для проживания граждан. Как видно, был утрачен такой признак жилого помещения, как предназначенность для постоянного проживания.
Таким образом, нельзя не констатировать, что нормативно-правовыми актами предъявлялись разные требования к жилому помещению.
Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятие «жилое помещение», «жилое строение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом[17].
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ[18] жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.
Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона «Об основах федеральной жилищной политики», в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др[19].
Как уже отмечалось, такой признак, как предназначенность для постоянного проживания, не всегда получает свое закрепление в нормах действующего законодательства. Так, согласно п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47[20], жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[21] жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение[22].
Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. В свою очередь и содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (п. 3 ст. 23 вышеуказанного Закона). С данным положением корреспондирует обязанность нанимателя в качестве пользователя жилого помещения допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ. Такая обязанность закреплена в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25[23].
Дата добавления: 2018-02-18; просмотров: 282; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!