Требование к членству в СРО (ст. 24)
(3) Одной из форм госконтроля является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества и предлагают основные принципы осуществления ОД.
Система стандартов должна обеспечить:
- нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке
- четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также её результата
- унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки
- воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых услуг (каждая цифра должна быть показана – откуда взяли и как считали)
- определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке
- создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг
Уровни стандартов:
1. Международные стандарты оценки, издаваемые международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC – создана в 1981 г.)
2. Европейские стандарты оценки, разрабатываемые европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGOVA – штаб квартира в Брюсселе «мини Европа»)
3.Федеральные стандарты оценки, разрабатываемые национальным советом по ОД в РФ с учетом международных стандартов. В 2007 г приняты следующие стандарты:
- ФСО «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1 утвержден приказом минэкономразвития от 20.07.2007 № 256 (в редакции от 22.10.2010 № 509)
|
|
|
- ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» Приказ № 255 (в редакции от 22.10.2010)
- ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» Приказ № 254 (измения не вносили)
Требования стандартов являются обязательными при определении вида стоимости оценки объекта, подходов к оценке и методов, а также при проведении оценки
4. Стандарты и правила ОД разрабатываемые и утверждаемые СРО (не могут противоречить федеральным)
(4) Компоненты стоимости:
- полезность
- дефицитность
- возможность передачи имущественных прав
Стоимость, цена, затраты:
Стоимость –это денежный эквивалент, который покупатель готов заплатить за оцениваемый объект
Цена – это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог
Затраты– это сумма денежных средств, которые необходимы для воспроизводства оцениваемого объекта
Оценщик определяет стоимость, но ориентируется на цены продаж аналогов (сравнительный подход) и понесенные затраты (затратный поход).
Виды стоимости:
Рыночная стоимость (ст.3 ФЗ + ФСО №2) – знать наизусть –это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайных обстоятельства, т.е. когда:
|
|
|
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме
Рыночная стоимость определяется при:
-изъятии имущества для гос нужд
-при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров
-при определении стоимости залога, в т.ч. при ипотеке
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества
|
|
|
В случае, если в нормативно-правовом акте, содержащем требования обязательного проведения оценки либо в договоре обоценке не определении конкретный вид стоимости, определению подлежит рыночная стоимость (ст.7.ФЗ)
Определение др видов стоимости дано в ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости». 4 вида стоимости в РФ:
-рыночная
-инвестиционная - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При её определении, в отличие от рыночной, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Инвестиционная стоимость м.б. больше, меньше или равна рыночной, но чаще всего больше.
Инвестиционная стоимость определяется в случае инвестиционного проектирования
-ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении данной стоимости, в отличие от рыночной, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца, продавать объект оценки на условиях не соответствующих рыночным.
|
|
|
Ликвидация бывает упорядоченная и ускоренная.
-кадастровая стоимость (ст 3 ФЗ) – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она определяется для целей налогообложения; определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта оценки, устанавливается и утверждается в соответствии с законодательством , регулирующим проведение кадастровой оценки.
С т.зр. б/у стоиомость:
-первоначальная
-восстановительная
-остаточная
В зависимости от порядка оценки различают:
-стоимость воспроизводства – требование идентичности
-стоимость замещения – требование аналогичности
Данные виды стоимости – основа для применения затратного подхода в оценке. Используются в т.ч. для целей страхования.
Состав видов стоимости, предусмотренных международными и европейскими стандартами несколько шире и может меняться с течением времени. Международные стандарты делят все виды стоимости на 2 группы (базы оценки):
- рыночная стоимость
- базы оценки, отличные от рыночной стоимости (стоимость пользования, страховая, для целей налогообложения, утилизационная, ликвидационная, специальная).
(5) Теоретической базой процесса оценки и основой аналитической деятельности оценщика является набор оценочных принципов. Принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка. Принципы взаимосвязаны, в обобщенном виде универсальны. В процессе оценки задействованы все принципы, но степень значимости их может различаться (зависит от объекта, цели оценки и конкретной ситуации). Сформулированы в результате многолетнего опыта работы оценщиков и зафиксированы в международных стандартах.
Существуют 4 группы принципов.
Принципы оценки имущества:
1) принципы, основанные на представлениях пользователя
-полезность
Способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект недвижимости, обладающий большей полезностью для пользователя обладает и большей полезностью на рынке.
- принцип замещения
Заключается в том, что максимальная цена оцениваемого объекта определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип используется во всех 3-х подходах:
· Сравнительный (типичный благоразумный покупатель, не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке)
· Затратном (покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности)
· Доходном (учитывается доходность аналогичных объектов)
- принцип ожидания
Базовый для доходного подхода. Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или иных выгод, которые м.б. получены в будущем от владения недвижимостью.
В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. Чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость.
2) принципы, связанные с эксплуатацией собственности (связанный с эксплуатации компонентов стоимости) Можно назвать их внутренними принципами, т.к. они характеризуют то, что происходит внутри имущества:
-принцип добавочной (остаточной) продуктивности земли
Связано с классической экономической теорией (факторы производства: труд, капитал, земля, предпринимательская способность, некоторые выделяют информацию), т.е. тем, что земля – фактор неподвижный. Гласит: в основе стоимости земли лежит её остаточная (добавочная) продуктивность, которая определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и предпринимательские способности. Добавочная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей.
- принцип вклада
Гласит: в результате инвестиций д.б. получен доход, остающийся после покрытия издержек.
-принцип возрастающей и уменьшающейся отдачей
Состоит в том, что увеличение капвложений в основные составляющие производства обуславливают увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше прироста капложений. Данный предел соответствует максимальной стоиомсти объекта
-принцип сбалансированности или баланса
Максимальная стоимость достигается, сохраняется и поддерживается тогда, когда все факторы экономически сбалансированы. Если они несбалансированны возникает недоулучшеная или переулучшеная собственность.
-принцип оптимального размера
Гласит: при сложившихся на рынке тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта собственности данного типа.
-принцип разделения (объединения) элементов объекта и прав собственности на него.
Гласит: саму недвижимость и права на нее надо разделять и объединять так, чтобы стоимость при этом увеличилась. М.б. физическое разделение, разделение по времени владения, по залоговым правам.
3) принципы, связанные с рыночной средой (внешние)
- спроса и предложения
- конкуренции
- зависимости
Гласит: стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности.
-соответствия
Гласит: максимальная стоимость собственности возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка.
- изменения
Отражает факт непостоянства стоимости во времени. Гласит: стоимость постоянно изменяется как в результате изменения самой собственности, так и в результате изменения внешних условий. Отсюда, стоимость всегда определяется на конкретную дату (чаще всего дата ТЗ или последнего осмотра объекта). Может произойти экономическое старение населения.
4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Гласит: наилучшее и наиболее эффективное использование земли или собственности с улучшениями (зданиями, сооружениями) это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое (перечисляются критерии принципа):
-юридически допустимо
-физически осуществимо
-финансово целесообразно
-наиболее рентабельно, т.е. стоимость была бы максимальная
1.03.2011 г.
Дата добавления: 2018-02-18; просмотров: 319; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!