Зависимость результатов строительной организации от этапов цикла создания и реализации строительной продукции (работ, услуг)
| Этапы цикла создания и существования строительной продукции, работ, услуг | Цели | Показатель результата |
| Маркетинг и мониторинг строительных рынков | Выявление потребностей на строительных рынках и временное сокращение развития данной стадии | Показатель (или их совокупность), соответствующий стратегии строительной фирмы |
| Проектирование | Разработка конкурентно-способной строительной продукции (работ, услуг) | « |
| Планово-подготовительные работы | Организация выпуска строительной продукции (работ, услуг) | « |
| Строительство, выпуск конечной строительной продукции (работ, услуг) | Углубленное проникновение на рынок | Конкурентоспособность продукта |
| Занимаемая доля рынка | ||
| Реализация строительной продукции (работ, услуг) | Увеличение прибыли. Обеспечение конкурентоспособности строительной продукции (работ, услуг) | Прибыль. Конкурентоспособность строительной продукции (работ, услуг) |
| Эксплуатация строительной продукции (работ, услуг) | Обеспечение гарантийного периода строительной продукции, работ, услуг | Повышение конкурентного статуса строительной фирмы |
| Завершающая стадия жизненного цикла строительной продукции, работ, услуг | Быстрый уход с рынка и замена устаревшей продукции новой | Показатель (или их совокупность), соответствующий стратегии строительной организации |
Жизненный цикл- это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают 4 вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса.
На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:
|
|
|
1. Жизненного цикла недвижимости (товара) в качестве физического объекта.
2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.
ЖЦ недвижимости (товара)в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:
1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).
2. Создание, формирование (проектирование, строительство).
3. Ввод в эксплуатацию.
4. Владение и использование.
5. Функциональное, экономическое устаревание.
6. Физический износ.
7. Капитальный ремонт или реконструкция.
8. Ухудшение потребительских свойств.
9. Изменение функционального назначения.
10. Конец экономического срока жизни.
11. Прекращение существования (естественное разрушение, снос).
|
|
|
На 3 и 11 стадиях ЖЦ недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.
ЖЦ недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:
1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).
2. Владение и пользование в определенный период.
3. Управление объектом.
4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.
5. Распоряжение собственностью и вещными правами на объект.
6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.
7. Изменение функционального назначения объекта.
8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).
9. Конец экономической жизни объекта.
10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.
На 1, 6 и 8 стадиях ЖЦ недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.
ОН в процессе своего существования подвергается физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии ЖЦ:
- Формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;
- Эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п.)
- Смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;
- Прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.
1, 3 и 4 стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
|
|
|
ЖЦ недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличивается за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возрастоснован на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
|
|
|
Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.
Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии ЖЦ и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.
4. Позиционирование товаров.
Позиция товара на рынке -место, занимаемое данным товаром в сознании потребителей по сравнению с аналогичными конкурирующими товарами.
Позиционирование– это комплекс мер, благодаря которым в сознании целевых потребителей данный товар занимает собственное место по отношению к другим аналогичным товарам.
Атрибут позиционирования – это то ключевое преимущество товара, которое позволяет потребителю удовлетворять свои потребности наилучшим образом, отличает данный продукт от товаров конкурентов и является источником мотивации его покупок.
Чтобы убедить покупателя в том, что покупка именно этого товара будет полезной, нужно показать, что только товар с такими характеристиками способен удовлетворить ту или иную его потребность.
Классификация атрибутов позиционирования:
1. Простые основанные на физических свойствах атрибуты. Они напрямую связаны с одними физическими показателями товара, такими как цена, качество, мощность или размер.
2. Сложные основанные на физических свойствах атрибуты. Из-за наличия большого числа физических характеристик потребители могут использовать составные атрибуты, чтобы оценивать конкурентные предложения. Например, соотношение цена-качество. Примерами составных атрибутов являются быстродействие компьютера, вместимость автомобиля и дружественность по отношению к пользователю товара или услуги.
3. Абстрактные атрибуты. Хотя на эти атрибуты восприятия оказывают влияние физические характеристики, они не связаны с ними напрямую. В качестве примеров можно назвать плотность пива, качество французского вина и престиж автомобиля. Все эти атрибуты являются весьма субъективными, и их трудно связать с физическими характеристиками, кроме тех, что известны по опыту. Важность атрибутов восприятия с их субъективной составляющей меняется в зависимости от потребителей и классов продуктов.
Компания Volvo позиционирует свои автомобили как самые безопасные и наиболее долговечные, тем более что эти два показателя совместимы, ведь потребитель вполне обоснованно может предположить, что безопасный автомобиль окажется и очень долговечным.
Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 660; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!