Форма совершения сделок с землей
Группа 4117.
Предмет «Земельное право».
Преподаватель Трихлеб Евгений Анатольевич.
Тел . +7-981-142-60-36, e-mail trihleb-69@bk.ru
Занятие 21.09.2020.
Добрый день, граждане студенты группы 4117!
Порядок работы: читаем лекцию, усваиваем, мозговым веществом перерабатываем; выполняем практическую часть; присылаем отчет мне.
Всё.
Лекция.
ТЕМА 10
СДЕЛКИ С ЗЕМЛЁЙ
1 Общие положения о гражданско-правовых сделках.
2 Форма совершения сделок с землей.
3 Виды сделок с землей.
Общие положения о гражданско-правовых сделках
Совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права, а стало быть вполне актуальный и спорный вопрос современного права. В условиях отсутствия множественности форм собственности на землю в СССР существовал исключительно административный порядок перехода земель от
одного субъекта к другому. Каждый этап земельно-аграрной реформы расширял круг правомочий собственников земельных участков в части возможности свободно отчуждать свою собственность другому лицу путем совершения сделок.
Земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, могут становиться предметом сделок с ними.
Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок.
|
|
|
Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона.
Согласно ст.153. ч 2 Гражданского кодекса РФ под сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Любая сделка, в том числе и с землей, представляет собой набор определенных юридических признаков, свойств, позволяющих, во-первых, отграничить ее от явлений, сходных со сделкой, а во-вторых, правильно оценить правовой эффект (результат) сделки.
Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак, во-первых, отличает сделку от действий, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты; во-вторых, от действий, противоречащих закону и иным нормативным актам. Не могут считаться сделками действия по продаже наркотиков лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу. Равным образом не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам. Такое действие не будет влечь последствий, обычных для таких действий в
|
|
|
любом другом случае.
Вместе с наличием у всех сделок общих признаков, это не исключает их подразделения на виды: односторонни, двусторонние и многосторонние; возмездные и безвозмездные; условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Не все виды сделок могут быть применимы для совершения сделок с земельными участками.
Односторонние, двусторонние и многосторонние сделки.
Для совершения односторонних сделок достаточно волеизъявления одной стороны. Завещание земельного участка - односторонняя сделка, поскольку для ее возникновения достаточно изъявления воли завещателя. Принятие в наследство земли, выражающееся в согласии наследника принять завещанное имущество, так же является односторонней сделкой. В односторонней сделке воля может быть изъявлена сразу несколькими лицами, например, доверенность на продажу земельного участка или дома, находящегося на земельном участке может быть выдана несколькими его сособственниками. Указанные лица выступают в данном случае как одна сторона.
|
|
|
В двусторонней сделке воля изъявляется двумя сторонами, каждая из которых может быть представлена как одним, так и несколькими субъектами. Не следует смешивать число сторон в двусторонней сделке с числом ее участников. Так, купля-продажа земельного участка останется двусторонней сделкой, несмотря на то, что в ее заключении участвовало несколько покупателей и несколько продавцов. В таких случаях принято говорить о множественности лиц в сделке.
Если в двусторонней сделке с множественностью лиц несколько субъектов на одной стороне выражают единую волю, то в многосторонней сделке каждый ее участник является самостоятельной стороной и выражает индивидуальную волю.
Разновидность многосторонних сделок - учредительные договоры о создании хозяйственных образований (концернов, ассоциаций, хозяйственных товариществ и т.д.).
Всякая сделка, в которой имеется более одной стороны, именуется договором. Поэтому всякий договор есть сделка, но не всякая сделка-договор.
Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными. «Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального и другого блага»
|
|
|
1. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки.
2. Односторонние сделки всегда безвозмездны.
Возмездность сделок может предопределяться их природой или соглашением сторон. Как правило, возмездны сделки по передаче имущества в собственность, во временное пользование. В свою очередь, всегда безвозмездна сделка дарения.
Сделки с землей могут быть условными и безусловными. Существенные особенности имеет механизм возникновения прав и обязанностей из сделок, совершенных под условием. Условной называется сделка, стороны которой ставят возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить. Условие характеризуется неопределенностью его наступления.
Сторонам в сделке не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.
Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175), лицами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176), не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177), сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178), обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173), совершенные лицом вне пределов его полномочий (ст. 174).
Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица. Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168), сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169), сделки с лицами до 14 лет (ст. 172), сделки с недееспособными (ст. 171), сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности (ст. ст. 162, 165), мнимые сделки (ст. 170), притворные сделки (ст. 170).
Форма совершения сделок с землей
Воля участников сделки, отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.
Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов.
Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.
Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку. Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.
Единственной сделкой с земельными участками, заключение которой Гражданский Кодекс РФ допускает в устной форме, является аренда на срок до одного года.
Все остальные сделки с землей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная, должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
В письменной форме сделки (договоре), предусматриваются следующее условия:
· стороны сделки;
· вид сделки;
· предмет сделки (план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числе обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);
· указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного
земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества:
· указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты др.);
· дата передачи прав на земельный участок;
· цена сделки;
· обязательства сторон.
Сделки, совершаемые в письменной форме, могут быт простыми и нотариальными, то есть удостоверенными нотариусом по желанию сторон. Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующим требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).
С введением в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред от 29.06.2004 N 58-ФЗ) от все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. В ст.2 ч.1 данного закона говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также -
государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Детальный порядок государственной регистрации и основания отказа в ней установлены федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется территориальными органами Министерства Юстиции (в г.Магнитогорске – Отделом по Магнитогорскому городскому округу ГУ ФРС по Челябинской области). Данные о совершении сделок с земельными участками вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок с земельными участками, начинаются только с момента государственной регистрации этой сделки.
Виды сделок
Купля-продажа земельных участков или земельных долей (паев).
Это самый популярный вид сделок. Оформление купли-продажи земельных участков может быть совершено участниками сделки без привлечения юриста и нотариуса. Тем не менее, государственная регистрация перехода права собственности обязательна. Чтобы обеспечить
правильность заполнения и законность всех документов, подтверждающих куплю-продажу земельных участков, все же лучше обратиться к компетентным консультантам, гарантирующим продавцу и покупателю безопасность сделки и (в случае необходимости) регистрацию контракта в Регистрационной палате. Обратите внимание, что объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка.
Залог земельных участков и земельных долей.
Не слишком часто используемый тип сделок и требующий тщательной юридической проработки.
Наследование земельных участков и земельных долей.
По данному виду сделки частным лицам довольно часто требуются консультации юристов, т.к. процедура вступления в наследство, как правило, происходит в несколько этапов. Требуется ряд затратных по времени шагов: получение свидетельства о праве на наследство, паспорта БТИ и / или кадастровых планов, оформления права собственности на недвижимое имущество и т.д.
Мена земельных участков и земельных долей.
В настоящее время не очень распространены сделки подобного типа. Вместо этого оформляются несколько сделок купли-продажи.
Дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей.
При оформлении сделок такого типа нужно обратить особое внимание на правильное оформление и заверение документов и очень ответственно относиться к уплате соответствующих налогов. Нужно знать, что при таком способе передачи земельного участка требуется нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на сделку. Следует иметь в виду, что дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников.
Передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания.
К сожалению, такие сделки нередко были формальным прикрытием мошеннических операций с землей. Чтобы застраховаться, с одной стороны, от недобросовестности участников сделки и, с другой стороны, навязчивого внимания правоохранительных органов, при совершении такого рода сделок целесообразно воспользоваться услугами юристов, специализирующихся на сопровождении сделок с землей и недвижимостью. Из всех видов сделок с земельными участками обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено только для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет ее недействительность.
Дата добавления: 2021-04-05; просмотров: 54; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!