Предложение по развитию нового организационно-экономического механизма управления государственной недвижимостью

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 4

Управление федеральным (государственным) имуществом носит бивалентный характер: его можно понимать как способ юридически властного воздействия и на управляемые объекты (имущество), и на отношения в сфере управления федеральным имуществом.

Проблемы, возникающие при управлении государственной собственностью, свидетельствуют о необходимости совершенствования сложившейся его системы, выражающейся в организационно экономических механизмах управления. Любой собственник доходной недвижимости в условиях рыночной экономики стремится получить прибыль от ее использования. И государство, как собственник недвижимости, должно так организовать систему управления государственным имуществом, чтобы она ориентировала на эффективное его использование, на пополнение бюджета за счет отчислений от прибыли и дивидендов по акциям. Общество в целом и каждый его гражданин в той или иной форме и степени имеет право на получение прибыли от использования государственной собственности.

Для повышения эффективности управления государственной собственностью необходимы изменения по следующим направлениям:

совершенствование организационно-хозяйственной практики управления;

введение рыночных принципов во взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами (повышение роли возмездных операций, сокращение льгот для пользователей государственным имуществом, поддержка субарендных отношений арендатора государственного имущества при условии выполнения им договорных обязательств);

совершенствование системы подготовки управляющих государственным имуществом и формирование рынка менеджеров соответствующего профиля;

создание адекватной системы вознаграждения управляющих, ориентированной на достижение целей управления;

рост внимания к дивидендной политике.

Управленческая деятельность должна быть основана на учете, отчетности, контроле, анализе и оценке деятельности по использованию государственного имущества.

Контролю должно подвергаться не только достижение запланированных показателей использования недвижимости, но и распределение финансовых потоков, их целевое использование, а также сохранность государственного имущества.

Учет отраслевого принципа позволил бы сопоставить показатели деятельности государственных предприятий со среднеотраслевыми и нормативными, учесть конкурентные преимущества, оценить перспективы развития.

Министерства должны иметь действенные механизмы воздействия на государственные предприятия, за деятельность которых они отвечают. В их распоряжении должны быть реальные инструменты поддержки (льготное кредитование за счет средств бюджета, выдача гарантийных обязательств под кредиты коммерческих банков, возвратное и безвозмездное финансирование эффективных проектов развития предприятий) и наказания (финансовая ответственность, расторжение контрактов с руководителями предприятий с возмещением ими убытков за неэффективное использование государственной собственности в результате хозяйственной деятельности ГУП).

Действующую систему управления необходимо изменить таким образом, чтобы ввести механизм экономической заинтересованности в эффективном использовании государственной собственности и экономической ответственности за убыточную работу предприятий. Доходы всех управляющих субъектов как на первичном уровне (ГУП), так и на вторичном (соответствующих министерств) должны зависеть от степени достижения целей управления государственной собственностью. Ныне же те и другие получают стабильную заработную плату вне зависимости от того, как используется управляемая ими государственная собственность.

В настоящее время акцент необходимо сделать на управлении контрольным пакетом акций. Управлять им должен профессиональный менеджер, представляющий финансово-экономическое состояние предприятия и принимающий адекватные решения в интересах государства. Действенными инструментами могут стать повышение профессионализма государственных представителей, внедрение рыночных принципов привлечения управляющих, механизма конкурсности и периодической аттестации в процессе работы.

Существенную роль в повышении качества управления способен сыграть институт доверительного управления. В стране существует практика передачи контрольного государственного пакета в доверительное управление непосредственно руководителю предприятия, назначаемому по контракту. Эффективность подобной системы сопряжена с взаимоувязкой интересов предприятия как хозяйствующего субъекта и государства.

Вместе с тем, на управление государственным пакетом может претендовать любая коммерческая структура. Критерием отбора кандидатов логично считать обоснованность представленных ими предпринимательских проектов (бизнес-планов) по использованию имущественных комплексов, опыт и результаты прошлой работы претендента, знание отрасли и конкретного производства. Главным же критерием должно быть оживление деятельности предприятия, повышение его конкурентоспособности.

Сложившаяся система управления государственной недвижимостью характеризуется неэффективной дивидендной политикой, приносящей незначительные поступления в бюджет. Это связано как с общим размером прибыли, так и той её частью, которая идет на выплату дивидендов. Задачей управляющих государственными пакетами акций является повышение их доходности.

Следовательно, система управления недвижимостью, принадлежащей государству, должна быть построена на действенных механизмах, обеспечивающих эффективное ее использование в интересах общества.

3.2 Предложение по формированию новой системы показателей оценки эффективности управления государственной недвижимостью

Эффективность традиционно оценивают как соотношение доходов и расходов, или полученных результатов и произведенных затрат. Результаты могут быть выражены в финансовых и социальных показателях.

Эффективность управления недвижимостью также оценивают с точки зрения достижения целей управления и с точки зрения соотношения затрат и результатов. Объектом анализа выступает отдельный объект недвижимости, определенная их совокупность и государственный сектор в целом.

Показателями экономической эффективности использования недвижимости могут служить уровни объема производства, рентабельности, рыночной капитализации (стоимости) объекта. Социальную эффективность на макроуровне характеризует устойчивость и доступность социально-значимых услуг, предоставляемых предприятиями с государственным участием, уровень развития социальной сферы, качество жизни населения, а на микроуровне - решение проблемы трудоустройства, средний уровень оплаты труда работников предприятия, предоставление социальных льгот и другие. О реализации интересов государства-акционера свидетельствует данные о поступлении доходов от владения пакетами акций. О реализации фискального интереса государства свидетельствует информация о своевременности и полноте перечислений налогов и иных обязательных платежей. Показатель эффективности управления - соотношение чистых доходов от эксплуатации объекта и расходов на его управление, экономия бюджетных ресурсов. Оптимизация управления может быть одновременно направлена как на максимизацию эффекта, так и на минимизацию расходов.

Для государства в целом важно учитывать интегральный эффект, то есть совокупные результаты использования, сдачи в аренду, продажи и совокупные затраты собственника на содержание и сохранение недвижимости, на проекты развития, на осуществление самого управления.

Характеризовать эффективность можно в количественных и качественных, в натуральных и стоимостных показателях, по годам и за определенный более длительный период, например, период реализации инвестиционного проекта развития. Оценка эффективности в динамике опирается на дисконтирование потоков доходов и расходов во времени.

Рассмотренные проблемы управления государственной собственностью свидетельствует о необходимости совершенствования сложившейся его системы. Любой собственник доходной недвижимости в условиях рыночной экономики стремится получить прибыль от ее использования. И государство, как собственник недвижимости в форме государственных предприятий или акций открытых акционерных обществ, должно так организовать систему управления государственным имуществом, чтобы она ориентировала на эффективное его использование, на пополнение бюджета за счет отчислений от прибыли и дивидендов по акциям. Общество в целом и каждый его гражданин в той или иной форме и степени имеет право на получение прибыли от использования государственной собственности.

- - совершенствование организационно-хозяйственной практики управления;

- - введение рыночных принципов во взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами (повышение роли возмездных операций, сокращение льгот для пользователей государственным имуществом, поддержка субарендных отношений арендатора государственного имущества при условии выполнения им договорных обязательств);

- - совершенствование системы подготовки управляющих государственным имуществом и формирование рынка менеджеров соответствующего профиля;

- - создание адекватной системы вознаграждения управляющих, ориентированной на достижение целей управления;

- - рост внимания к дивидендной политике.

Заключение

В ходе выполнения исследования достигнута цель:

изучено управление государственным недвижимым имуществом.

Достигнуты следующие задачи:

- даны понятие и классификация недвижимости,

- определены ее место в праве и теории управления

- выявлены роль недвижимости в экономике, ее значение в современном мире, исторический и зарубежный опыт.

- проанализирован рынок недвижимости

- определен состав и характеристика государственного недвижимого имущества

- проанализированы основные методы управления государственным недвижимым имуществом

- выявлена система оценки и формирования платежей за государственное недвижимое имущество

- составлено предложение по развитию нового организационно- экономического механизма управления государственной недвижимостью

- составлено предложение по формированию новой системы показателей оценки эффективности государственной недвижимостью.

С древних времен недвижимость является одним из самых ценных объектов собственности. С развитием общества способы закрепления прав на это имущество изменялось. Исторический анализ показывает, что долгое время недвижимость находилась только в собственности государства, а развитие рыночной экономики, такие элементы как приватизация, позволили гражданам оформлять свои права собственности на недвижимое имущество.

Управление государственной недвижимостью- одна из недостаточно разработанных проблем. Однако, следует заметить, что основы, регулирующие данные отношения имеют свое отражение в законодательных актах как на федеральном, так и на региональном, местном уровне.

Потребность в создании новых механизмов управления государственной недвижимостью. обусловлена постоянно меняющимися экономическими реалиями. Так как управление государственным имуществом носит бивалентный характер, то его следует понимать как властное воздействие на само имущество (объекты государственной недвижимости) и на отношения, которые складываются в процессе управления государственной недвижимостью. Именно поэтому реформирование или создание новых механизмов управление должно быть направлено и на отношения, и на само имущество. Сложившаяся система управления государственной недвижимостью характеризуется неэффективной дивидендной политикой, приносящей незначительные поступления в бюджет. Поэтому механизмы управления должны обеспечивать эффективное использование государственной собственности для всего общества.

Важную роль для эффективности играет система показателей, которую использует государство и общество для оценки управления государственной недвижимостью. Как показывает практика современные системы развиваются достаточно быстро, это в первую очередь связано с развитием технических средств. Важную роль для формирования таких систем носит и зарубежный опыт. Однако внедрение новаций должно происходить с учетом особенностей экономического развития Российской Федерации и влиянием этого развития на отношения по управлению государственной недвижимостью.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ //СПС Консультант.

. Налоговый Кодекс Российской Федерации. (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ //СПС Консультант.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ, в редакции от 01. 09. 2013 //СПС Консультант.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, в редакции. от 23. 07. 2013 //СПС Консультант.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ, в редакции от 01. 09. 2013 //СПС Консультант.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая)" от 18.12.2006 № 230-ФЗ, в редакции от 01. 09. 2013 //СПС Консультант.

. Федеральный Закон № 93 ФЗ. от 30 июня 2006 года "О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в редакции от 28.02.2012 N 8-ФЗ.

. Федеральный Закон от 16 июля 1998 года № 102 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции от 07.05.2013 N 101-ФЗ.

. Федеральный закон от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, в редакции № 189 - ФЗ от 29. 12. 2004.

. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции от 28.07.2012 //СПС Консультант.

. Федеральный закон от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"; в редакции от 27.12.2009 N 343-ФЗ.//СПС Консультант.

. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества", в редакции от 02.09.2013 //СПС Консультант.

. Федеральный закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

. Приказ Минэкономразвития России от 14.07.2006 N 190, "Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества....". в редакции от 17.07.2012 //СПС Консультант.

. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него"// СПС Консультант.

Литература

. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости. М.: Право, 2011.

. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2010.

. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность. СПб. 2010.

. Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. - №9. - 2004.

. Витрянский В.В. Договор купли- продажи. М. 2010.

. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - №6.

. Горемыкин В.А. "Экономика недвижимости", М.: "Маркетинг", 2002.

. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Методы управления и оценка недвижимости М. 2011.

. Максимова Е.В. Управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности: Проблемы и возможности совершенствования. Экономический журнал №1.2011.

. Евдокимов О.Г. Подсорин В.А. "Экономика недвижимости" М.2010.

. Жарикова Ю.Г., Пучковской И., Седугина П.И., Зотова И. В Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт-Издат, 2010.

. Козлова Е.Б. проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью. М. 2004.

. Копылов В.А. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М. 2010.

. Кошкин В.И. Управление государственной собственностью. М.: ИКФ "ЭКМОС", 2010.

. Крюков В. Проблемы государственного управления в имуществом. М.2011.

. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск 2010.

. Лузан С. Регулирование и управление предприятиями с государственным участием: международный опыт. М. 2010.

. Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование М. 2011.

. Михайлова Т.Н. "Понятие " Недвижимость" в Российском и зарубежном праве".Журнал: Извести Иркутской государственной экономической академии. 2011.

. Мичурин Е.А. Сделки с недвижимостью. М. 2010.

. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело 2010.

. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. СПб. 2010.

. Соловьев А.Б. Кадастр и оценка объектов недвижимости: учебно-методическое пособие для студентов. М. 2011.

. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2010.

. Хубиев К. Государственная собственность и условия ее эффективности (методологический аспект). М. 2011.

. Яковлев А.В. Мультилистинговые системы- путь к организации эффективных продаж. М. 2011.

. Справочно- правовая система Консультант Плюс// www.consultant.ru

. Дачная амнистия. Российская газета// http://www.rg.ru.

. Индикаторы рынка недвижимости Строительство жилья в России зависит от чиновников. // http://www.irn.ru.

. Индикаторы рынка недвижимости. Обзор рынка недвижимости 2013. // http://www.irn.ru.

. Индикаторы рынка недвижимости. Рынок недвижимости России: что почерпнуть из зарубежного опыта// http://www.irn.ru.

Дата добавления: 2021-01-20; просмотров: 57; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 34

Мы поможем в написании ваших работ!