В 2013 году в России ожидается рост строительного сектора и рост доли ипотечных кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке.
Содержание
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3
1. Теоретические основы ипотечного кредитования………………………….5
1.1. Сущность и особенности ипотечного кредитования………………...5
1.2. Законодательное регулирование ипотечного кредитования в РФ..14
1.3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования……………………….18
2. Анализ современного состояния и перспектив развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования……….......………………….28
2.1. Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России ……….……..………………………………………….………...........28
2.2 Анализ типовых схем ипотечного кредитования в РФ ……….................37
3. Перспективы развития ипотечного кредитования в стране……………...42
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….53
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..57
Приложения……………………………………………………………………...59
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы ипотечного кредитования существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Это обусловлено, во-первых, возросшей конкуренцией ипотечных продуктов на финансовом рынке; во-вторых, отсутствием в финансовой теории комплексного подхода к исследованию проблем разработки ипотечных продуктов; и, наконец, в-третьих, необходимостью развития в России инфраструктуры, соответствующей выбранной в качестве оптимальной модели ипотеки. Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно.
|
|
|
В настоящее время в нашей стране в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.
Теоретическим и историческим основам организации ипотечного кредитования посвящены работы отечественных ученых Ю.Ф.Симионов, И.А.Разумова, Д.А.Шевчук, П.С.Макаренко, А.Иванов, Д.В. Виноградов и др., опубликованные за последние годы. Данные вопросы рассматриваются и зарубежными авторами: Э.Дж. Долан, М. Дестресс, А. Солее, Дж. Куммингс, Р. Страйк, Б. Фергюсон, Ф. Фабоцци и др.
Цельюкурсовой работы является рассмотрение конъюнктуры рынка ипотечного кредитования, анализ статистических данных современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, выявление основных проблем, сдерживающих его развитие на современном этапе в России и рассмотрение потенциальных возможностей их решения.
|
|
|
Данная цель обусловила постановку следующих задач:
- рассмотреть сущность и предпосылки возникновения ипотечного кредитования;
- проанализировать и рассмотреть роль банков в развитии ипотечного кредитования;
- рассмотреть ипотечные риски и ипотечное страхование как форму реализации ипотечных продуктов;
- проанализировать современное состояние и перспективы развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования;
- проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
- проанализировать статистические данные по развитию российского рынка ипотечного кредитования;
Объектом исследования является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования России.
Предметом исследования вопросы формирования и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в России.
Методологической базой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.
|
|
|
В работе использованы основные методы исследования: системно-структурный подход к анализу объектов исследования, раскрытию характеристик субъектов ипотечного кредитования, специфики их развития и взаимоотношений в конкретных экономических условиях.
1 Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Сущность и особенности ипотечного кредитования
Ипотекакак элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до нашей эры. В 594 г. до нашей эры Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную, Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
|
|
|
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от «фидуции» – сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения, к более прогрессивной стадии – «пигнусу» и далее к ипотеке.
Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» – неформальный залог, и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах).
Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «фидуцию» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора.
Появление последней стадии института ипотеки – собственно самой ипотеки – было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога – залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.
Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах.
Уже в пост классическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности – по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону»:
- фискальные;
- ипотеки, оформленные официальными документами;
- ипотеки, оформленные частными документами;
- ипотеки, оформленные простыми соглашениями.
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции – с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
Таким образом, ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.
В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. В послереволюционной России период залогового права продолжал существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
В нем нашли отражение следующие положения:
- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
- порядок заключения договора об ипотеке;
- закладная как ценная бумага;
- государственная регистрация ипотеки;
- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
- последующая ипотека;
- уступка прав по договору об ипотеке;
- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества.
Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс РФ (особенно ст. 334-358) и ФЗ «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
В настоящее время ипотечное жилищное кредитование является важным экономическим инструментом в решении жилищной проблемы, развитие ипотечного кредитования выступает как фактор повышения уровня жизни населения, что в целом способствует достижению экономического прогресса в целом.
Рассмотрим ряд важных определений, отражающий современное понятие ипотеки можно рассмотреть с точек зрения различных авторов.
Самое простое определение содержится в учебнике А.И. Балабанова: «Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости». В данном случае четко прослеживается отождествление ипотеки и кредита.
О.И. Лаврушин дает следующее определение, которое наиболее полно отражает суть явления: «Ипотека – один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости». В данном определении отсутствует категория «кредит», т. е. автор не приравнивает ее к категории «ипотека».
Определение И.А. Разумовой не сильно отличается от определения О.И. Лаврушина [4, c. 48]: «Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества» [24, c. 12]. При этом автор указывает, что обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.
Согласно же определению И.В. Довдиенко, понятие «ипотека» тесно связано с понятием «ипотечный кредит», а обязательство должника может быть только банковским: «Ипотека – сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную)». Автор также допускает второстепенное значение понятия: «Ипотекой называют и саму закладную – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту» [10, c. 3]. Кроме такой формулировки в учебной литературе приводятся и другие.
Так, А.Г. Куликов подчеркивает долгосрочный характер ипотечного кредита: «Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимости» [8, c. 320]. Г.И. Кравцова дополняет, что ипотечный кредит - это особый тип экономических отношений: «Ипотечный кредит – особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества» [9, c. 220].
С.С. Носова в своем определении раскрывает также значение закладной: «Ипотечный кредит – это денежная ссуда, выдаваемая заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости в виде закладной долгового свидетельства, подтверждающего право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству».
Обобщая все рассмотренные определения разных авторов, можно заключить. Ипотека – залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им).
Для ипотеки характерно оставление имущества в руках: оставление имущества в пользовании у должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в госучреждениях.
Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:
- населения – в улучшении жилищных условий;
- коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной деятельности;
- строительного комплекса – в ритмичной работе;
- государства – в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика. Долгосрочный ипотечный кредит– это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.
Понятие «ипотечный рынок» относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьезного обеспечения интересов кредитора. Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.
Таким образом, из данного определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность.
Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.
Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:
1) недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а ее наличие легко проверяется;
2) недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение;
3) стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что дает кредитору гарантии полного погашения задолженности;
4) высокая стоимость недвижимости и риск ее потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.
Этимологически термин «ипотека» обозначает залог (заклад) недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:
- залога недвижимого имущества, в целях получения специального кредита - ипотечного (правовая функция ипотеки);
- закладной (существуют и другие названия долгового подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству);
- ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).
Во всем мире значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико:
1) для заемщика – это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы;
2) для кредитного института – это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита;
3) для государства – это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем.
Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
Таким образом, мы выяснили, что история ипотечного кредитования начинается на ранних этапах цивилизации, но по сути, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Первое упоминание об ипотеке имело место в Законах Солона в VI до н.э. Ипотека — слово древнегреческое, которое переводится как «заклад», «залог» . Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки.
1.2 Законодательное регулирование ипотечного кредитования в РФ
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90х гг. прошлого столетия. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы.
Приведем перечень нормативных документов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования:
- Гражданский кодекс РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 387, 855, 935, гл. 23)
- Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 16 июля 2000 г. № 102-ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. От 07.05.2013)
- Федеральный закон Российской Федерации 30 декабря 2006 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;
- Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2006 г., № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ипотечных ценных бумагах»;
- Федеральный закон от 21.07.2000 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Федеральный закон от 29 декабря 2006 г., № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации»;
- Постановление от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.
Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:
− содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;
− привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
− содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
− стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
− представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:
− определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, после чего он считается заключенным и вступает в силу;
− определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;
− переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
− установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
− заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
− уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
− четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.
Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.
Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.
Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.
Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования кредитных рисков и т. п.
1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
В современной мировой практике, основываясь на специфике законодательной базы в области ипотечного кредитования той или иной страны, выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:
Двухуровневая «американская модель»- опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
В таблице 1 представлена краткая характеристика основных моделей привлечения финансовых средств для ипотечного кредитования.
Таблица 1 ˗ Основные особенности моделей финансирования ипотечного жилищного кредитования
| Основные модели финансирования | Универсальные банки | Контрактные жилищные сбережения | Ипотечные банки | Вторичный рынок ипотечных кредитов |
| Основной способ привлечения финансирования | Депозиты | Депозиты | Ипотечные ценные бумаги — ипотечные облигации | Ипотечные ценные бумаги — MBS и их модификации |
| Особенности привлечения финансовых средств | Средства населения и юридических лиц на счетах и депозитах различной срочности. Межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке | Средства населения на целевых жилищных (строительных) долгосрочных депозитах с установленными в договорах условиями накопления и кредитования | Эмиссия ипотечных облигаций, ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, находящимся на балансе эмитента | Секьюритизация ипотечных активов путем выпуска MBS |
| Основные риски, связанные со способом привлечения ресурсов | Риск ликвидности, процентных ставок, связанных с несогласованностью ипотечных активов и пассивов по срокам | Рыночный риск связанный с необходимостью постоянного притока новых вкладчиков | Риск досрочного погашения, процентных ставок, кредитный риск кредитора — эмитента ценных бумаг | Рыночный риск эмитента |
| Наличие специального законодательства | Нет специального законодательства, регулирующего деятельность коммерческих банков по привлечению депозитов для финансирования ипотечных кредитов | Законодательство, регулирующее деятельность специализированных институтов, привлекающих долгосрочные жилищные депозиты | Законодательство, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих ипотечные облигации | Законодательство, регулирующее выпуск MBS. Специальные акты о создании операторов вторичного рынка |
Наиболее строгое законодательство, регулирующее работу кредитно-сберегательных организаций, представлено в Германии, Чехии и Словакии в виде отдельных законов, четко определяющих сферу их деятельности и меру контроля за ними для обеспечения надежности и сохранности целевых жилищных вкладов.
В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносов собственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам(табл. 2).
Таблица 2 ˗ Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в странах Восточной Европе
| Страна | Условия кредитования | ||
| Доля кредита в стоимости жилья | Срок кредитования (лет) | Процентная ставка (%) | |
| Болгария | 70 | 30 | 1-2 |
| Польша | 70-84 | 30-60 | 2-10 |
| Венгрия | 88 | 35 | 2-6 |
| Чехия | варьируется | 30 | 2-5 |
В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских кредитов. В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу - ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.
Возможность привлечения дополнительных средств с финансовых рынков существенно расширяет кредитные возможности кредитно-сберегательных организаций, однако при этом возрастают риски и зависимость от внешних источников, от изменений на финансовом рынке. Что касается поддержки кредитно-сберегательной системы, то больше всего она превалирует в Германии, Чехии и Словакии, где ежегодно выделяются бюджетные средства на выплату «премий» по счетам вкладчиков, стимулирующих граждан участвовать в системе долгосрочных целевых жилищных накоплений на условиях «ниже рыночных» ставок по депозитам. В связи с этим необходима постоянная бюджетная поддержка данной системы. Стимулирование государством долгосрочных целевых жилищных накоплений является одной из форм бюджетного субсидирования.
Модель специализированных ипотечных банков. Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее законодательство. Ипотечные банки — это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные жилищные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.
В Европе государство жестко регламентирует деятельность специализированных ипотечных кредитных организаций. В настоящее время большинство европейских стран приняло либо принимает законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных ипотечными активами этих банков. Наиболее эффективно эта система работает в Германии, Дании, Швеции.
С помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг для ипотечного кредитования привлекаются средства пенсионных фондов, страховых компаний, инвестиционных компаний и физических лиц.
Доверие участников рынка ипотечных облигаций обеспечивается также за счет:
− ограничения круга банковских операций, запрета на выполнение общих банковских операций, включая привлечение депозитов от физических и юридических лиц;
− строго определенного нормативного регулирования действий ипотечных банков по так называемым разрешенным сделкам, обеспечивающим минимизацию возможных рисков;
− создания мер предосторожности по предотвращению нарушений этих двух названных выше регулирований через государственный надзор;
− ограничения на предоставление кредитов, не обеспеченных первичной ипотекой либо государственной (муниципальной) гарантией;
− введения законодательного ограничения на долю кредита в оценочной стоимости залога;
− использования методики оценки стоимости недвижимости, основанной на чрезвычайно консервативном подходе.
Используемые в Европе ЖКС основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. Среди них контракты, содержащие обязательство со стороны гражданина накопить согласованную сумму за установленный период и обязательство финансовой организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку и реконструкцию жилья. ЖКС имели большой успех в послевоенной Европе. В последствии они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных депозитов, основанных на их опыте, используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе осуществления экономических реформ проявил интерес к ЖКС-инструментам и в той или иной степени использует их либо планирует это сделать (Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах с формирующейся нестабильной экономикой ЖКС призваны решить следующие проблемы:
− отсутствие соответствующей информации о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском;
− отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.
Суть ЖКС заключается в договоре между гражданином и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.
Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.
1. Обеспечение защиты интересов, как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.
2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.
3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.
4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы. Условия ипотечного кредитования в некоторых странах представлены в таблице 3.
Самые низкие проценты по ипотеке предлагают сейчас в Швейцарии, Германии, Великобритании, Франции и Австрии — странах, экономика которых в меньшей степени пострадала от мирового финансового кризиса.
Таким образом, можно заключить, что минимальные плавающие ставки по ипотечным кредитам предлагают россиянам в Израиле, Франции, Португалии, Испании, Германии.
Максимальный размер кредита готовы выдать гражданам России во Франции, в Португалии — до 80%. В Испании, Турции и Англии — максимум 70%. В Германии, США, Италии, Греции, Израиле — 60%.
Таблица 3 - Условия ипотечного кредитования в разных странах*
| Страна | Степень доступности ипотечного кредитования для россиян | Фиксированная ставка по ипотеке для нерезидентов (% годовых) | Плавающая ставка по ипотеке для нерезидентов(% годовых) | Максимальный размер ипотечного кредита, доступный россиянам (%) |
| Австрия | Легко | От 3,4 | От 3,1 | До 60 |
| Англия | Легко | От 3,2 | От 2,8 | До 70 |
| Болгария | Ипотека для россиян практически недоступна | |||
| Германия | Просто | От 3,3 | От 2,9 | До 60 |
| Греция | Легко | От 4,5 | От 4,2 | До 60 |
| Египет | Ипотека для россиян практически недоступна | |||
| Израиль | Легко | От 3,5 | От 3,1 | До 60 |
| Испания | Легко | От 4,1 | От 2,9 | До 70 |
| Италия | Сложно | От 4,2 | От 2,9 | До 70 |
| Латвия | Сложно | От 4,5 | От 3,9 | До 60 |
| Португалия | Легко | От 3,5 | От 2,9 | До 70 |
| США | Сложно | От 5,5 | От 4,5 | До 50 |
| Таиланд | Ипотека для россиян практически недоступна | |||
| Турция | Сложно | От 6,9 | От 5,5 | До 60 |
| Финляндия | Легко | От 3,7 | От 3,3 | До 60 |
| Франция | Легко | От 2,9 | От 2,3 | До 80 |
| Черногория | Ипотека для россиян практически недоступна | |||
| Чехия | Сложно | От 4,5 | От 3,9 | До 50 |
| Швейцария | Сложно | От 2,0 | От 1,8 | До 65 |
*Источник: Gordon Rock совместно с Lowell Finance
На 30 лет можно получить заем во Франции, Испании, Италии, США, Чехии, Греции, Израиле, Португалии. В других странах период кредитования меньше. Легче всего гражданам России взять заем в Великобритании, Германии, Испании, во Франции и Израиле, труднее — в Италии, Греции, Португалии, Чехии, США, Турции, Хорватии, Финляндии. Есть и страны, в которых ипотека для россиян практически недоступна.
По данным компании EVANS, во Франции наибольшим спросом пользуются ипотечные продукты на приобретение жилья для отдыха, сдачи в аренду и кредитование недвижимости по схеме leaseback. В Великобритании хоть и лояльно относятся к кредитованию нерезидентов, но предложение ипотечных продуктов для этой категории заемщиков ограничено.
Немецкие кредитные организации предоставляют хорошие условия ипотеки для российских покупателей, причем как на объекты для проживания, так и на инвестиционные проекты. Дополнительное преимущество при одобрении кредита дает получение дохода на территории Германии.
Итальянские банки уделяют особое внимание платежеспособности зарубежных заемщиков. В Испании ситуация на ипотечном рынке в последнее время меняется в лучшую сторону, но остается неоднозначной. Кипр привлекателен гибкими условиями и простотой получения ипотеки, в том числе для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков банки охотно кредитуют до 70–80% от оценочной стоимости, объекты вторичного рынка — до 60% и под более высокий процент. Низкие процентные ставки по кредитам уравновешиваются жесткими требованиями к объектам залога и оценке заемщика. Высоким спросом у россиян пользуются ипотечные программы турецких банков. Особенно популярны кредиты на приобретение недвижимости в тех жилых комплексах, где обещан гарантированный доход от сдачи в аренду. Многие банки США отказались от ипотеки для иностранцев или значительно сократили лимиты по размеру финансирования и повысили процентные ставки, тем самым компенсируя риски. Существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому сейчас практически невозможно получить кредиты в Неваде, Флориде, Калифорнии. Правила, принятые в Египте, заставляют иностранцев сначала за наличные покупать недвижимость, получать резидентскую визу, а уж потом идти в банк за кредитом. В Черногории ипотека для иностранцев также практически недоступна. Но многие застройщики предлагают покупателям выгодные рассрочки. То же самое можно сказать и о Болгарии, рынок кредитования которой серьезно пострадал во время кризиса.
Мировой практикой выработаны различные финансовые схемы, с помощью которых люди могут стать полноправными обладателями собственного жилья. Вне всяких сомнений наилучшей из этих схем является жилищное ипотечное кредитование. Именно поэтому ипотечные кредиты стали такими популярными и востребованными, занимая одну из ведущих позиций в кредитных портфелях банков.
2 Анализ современного состояния и перспектив развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования
2.1 Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России
Рынок ипотечного и жилищного кредитования играет важную роль при реализации экономической и социальной политики государства. Он находится в постоянном развитии, при этом динамика его зависит от многих факторов (рисунок 1). Стоит выделить:
− период становления рынка ИЖК (до 2004 года);
− период бурного и динамичного развития ипотеки (2006-2008 годы);
− стремительный обвал рынка в связи с кризисом на первичном и вторичном рынке недвижимости (2009 год),
− пост кризисное восстановления рынка в современных условиях (начиная с 2010 года).
Рисунок 1 - Объем выданных ипотечных кредитов в России в 2006-2011 гг., млрд. руб.
Так, по итогам 2011 года совокупный портфель кредитов крупнейших 90 ипотечных банков (рейтинг представлен в Приложении) составил 624млрд рублей, при этом прирост по отношению к 2010 году составил практически 100%. Для сравнения, в 2010 году совокупный портфель тех же ипотечных банков составлял всего 353 млрд руб. При этом кардинальных изменений в списке лидеров ипотечного рынка не произошло: как и ранее, безоговорочно лидирует «Сбербанк», объем выданных ипотечных кредитов, которого составил 345,7 млрд руб., а его доля превысила 55%.
Вторую строчку, с существенным отставанием от лидера, занимает «ВТБ-24» - размер его ипотечного портфеля составил 80,4 млрд рублей, а доля рынка – 12,9%. Остальные банки существенно отстают от лидеров.
В 2012 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:
увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.
По состоянию на 1 января 2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников, из которых 580 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК), тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 189 кредитных организаций, в иностранной валюте — 9. Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположены на территории Центрального федерального округа — 363, из них в г. Москве — 310. На втором месте по количеству кредитных организаций — Приволжский федеральный округ (95 участников), из них в Республике Татарстан — 20. Наименьшее количество кредитных организаций — в Северо-Кавказском федеральном округе — 3;
В 2012 г. кредитными организациями было предоставлено 691724 ИЖК на общую сумму 1032,0 млрд руб., что составляет 14,3% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,49 млн руб. против 1,37 млн руб. в 2011 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 32,1%. Объем предоставленных ИЖК увеличился на 43,9% (рисунок 2).
Рисунок 2 - Динамика объемов и темпов прироста потребительских
кредитов и ИЖК
В 2012 г. наибольший удельный вес выданных ИЖК приходился на заемщиков Центрального федерального округа — 29,4% от всего объема выданных кредитов.
В 2012 г. было выдано 690050 рублевых кредитов на общую сумму 1017,3 млрд рублей против 1674 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 14,7 млрд в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с предыдущим годом увеличилась на 1,3 процентного пункта и достигла 98,6%. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам г. Москвы и Московской области — 74,5% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов.
Задолженность по ИЖК в рублях в целом по РФ по сравнению с 2011 г. увеличилась на 42,6%, в иностранной валюте уменьшилась на 25,4% и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 1874,3 и 122,9 млрд руб. соответственно. При этом задолженность заемщиков Северо-Кавказского федерального округа по ИЖК в рублях увеличилась за год на 59,6%; уменьшением доли просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК.
Ипотечное кредитование относится к наиболее рискованным операциям по кредитованию ввиду долгосрочности ипотечных программ многие ссуды переходят в разряд просроченных. Динамику просроченной задолженности по ИЖК можно проанализировать на основании диаграммы, представленной на рисунке 3.
В 2012 г. удельный вес просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 процентного пункта — до 1,5%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, — на 0,4 процентного пункта, составив 11,4%. При этом в денежном выражении просроченная задолженность по ИЖК в рублях по сравнению с 2011 г. увеличилась на 6,1%, в иностранной валюте произошло уменьшение на 27,6% (в основном за счет конвертации в рубли ранее выданных в иностранной валюте ИЖК) и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 27,5 и 14,0 млрд руб. соответственно.
Рисунок 3 - Динамика просроченной задолженности по ИЖК
В России объем проченной задолженности варьируется в зависимости от региональной принадлежности. Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 4.
Рисунок 4 - Региональная структура задолженности по ИЖК
В 2012 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, возросла на 0,4 процентного пункта, в иностранной валюте — на 0,1 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2013 г. 12,3 и 9,8% соответственно (рисунок 5). Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях существенно не изменился и составил 180 месяцев (15 лет), а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, уменьшился по сравнению с 2011 г. на 13 месяцев — до 135 месяцев (11,2 года).
Рисунок 5 - Динамика средневзвешенной процентной ставки (%)
В 2012 г. досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 252,4 млрд руб., или 24,5% от общего объема предоставленных в 2012 г. ИЖК, из них предоставленных (приобретенных) 8 рублях — на сумму 240,2 млрд руб. (рисунок 6).
Рисунок 6 - Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК)
Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 81,1%. Сумма досрочно погашенных прав требования по ИЖК составила 15,3 млрд руб. В 2012 г. 177 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 90,2 млрд руб. (в 2011 г. — 168 кредитных организаций на сумму 93,7 млрд руб.). Причем если в 2011 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 13,1% общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями, то в 2012 г. — 8,7% (рисунок 7).
Рисунок 7 - Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК
(прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям
Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации — резиденты: в 2012 г. На них приходилось 76,9% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2012 г. по сравнению с 2011 г. доля операций, совершенных специализированными организациями — резидентами, уменьшилась на 6,8 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) снизился на 11,5% — до 69,4 млрд руб. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования увеличилась на 6,2 процентного пункта и составила 20,1%, объем рефинансированных ими ИЖК возрос на 39,0% — до 18,1 млрд руб. Доля специализированных организаций — нерезидентов составила 0,1%, доля прочих организаций — 2,9%. Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в 2012 г. рефинансировали ИЖК на сумму 9,2 млн руб. (рисунок 8). Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2012 г. составила 11 млрд руб.
Рисунок 8 - Источники финансирования (прав требования по ИЖК)(%)
Таким образом, в 2012 г. практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее — АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством РФ, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.
По нашим оценкам, в 2013 году в России ожидается рост строительного сектора. В целом структура строящейся жилой недвижимости показывает, что она постепенно смещается в сторону возведения многоквартирных многоэтажных объектов, что в перспективе может привести к росту конкуренции на данном рынке. При наблюдающемся росте объема вводимых в эксплуатацию жилых объектов, общий объем строительства в течение 2009-2011 гг. имеет тенденцию к снижению. Это связано с тем, что строящиеся дома рано или поздно вводятся в эксплуатацию, а новые проекты на рынке ввиду проблем с заемным финансированием и общими негативными явлениями экономики не появлялись.
Таблица 4 - Динамика и структура ввода жилья в эксплуатацию в России
| Период | Общий объем ввода жилья, тыс. кв. м | Объем ввода индивидуального жилищного строительства | Объем ввода многоэтажного жилищного строительства | ||
| Значение, тыс. кв. м | Доля, % от общего объема ввода | Значение, тыс. кв. м | Доля, % от общего объема ввода | ||
| 2006 | 862,6 | 381,3 | 44,2 | 481,3 | 55,8 |
| 2007 | 1116,8 | 621,9 | 55,7 | 494,9 | 44,3 |
| 2008 | 1221,3 | 595,1 | 48,7 | 626,2 | 51,3 |
| 2009 | 819,4 | 306,0 | 37,3 | 513,4 | 62,7 |
| 2010 | 1 015,8 | 134,2 | 13,3 | 881,6 | 86,7 |
| 2011 | 1 078,0 | 227,0 | 21,1 | 851,0 | 78,9 |
Что касается регионального рынка жилищного строительства по состоянию на 1 января 2011 г., на стадии строительства в г. Краснодар находилось 159 проектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 2,8 млн кв. м, что на 5,5% меньше, чем в начале 2010 г. При этом в докризисный период объемы строительства ежегодно возрастали: в 2006 г. в строительстве было зафиксировано 1,7 млн кв. м, в 2007 г. – уже 2,2 млн кв. м (+128%), в 2008 г. – 2,9 млн кв. м (+103%).
Минимальный темп роста, наблюдаемый в кризисный 2009 г. объяснялся тем, что на рынке активную роль стало играть государство, инициирующее масштабное строительство социального жилья и жилья для нужд Министерства обороны РФ. Тенденция сокращения объемов строительства в течение 2012 гг. будет остановлена, так как в 2010-2011 гг. наблюдалось снижение числа «законсервированных» строительных площадок.
В 2013 году в России ожидается рост строительного сектора и рост доли ипотечных кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке.
Таким образом, в 2013 году объем ипотечного кредитования по прогнозам вырастет на 20—25% и составит 1,2—1,3 трлн руб . Драйвером роста останутся ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном рынке.
Базовыми предпосылками являются выполнение прогнозов по темпу роста российской экономики в 3,6% ВВП, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения темпы прироста могут составить 25%. Вероятность последнего сценария эксперты оценивают как достаточно низкую — 20—30%. По нашим оценкам, прогнозируемые темпы роста будут соответствовать здоровому росту ипотечного рынка. Драйвером роста вновь станут кредиты на приобретение жилья в новостройках: с учетом текущей динамики доля таких кредитов к концу 2013 года может достичь уровня 35% объема выдачи.
2.2 Анализ типовых схем ипотечного кредитования в России
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов:
1 Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2 Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
3 Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4 Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
5 Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. Все варианты ипотеки должны быть ориентированы на своего потребителя.
6 Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.
7 Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.
Сегодня в России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
В настоящее время в России действует несколько типовых схем ипотечного кредитования.
Как будет показано далее, эти схемы в целом соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. В частности, даже в Москве существуют модели, отличающиеся между собой.
Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рисунок 9) [4].
Рисунок 9 - Процедура получения заемщиком ипотечного кредита
Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости совместно с Московским банком Сберегательного банка России (рисунок 10) [7].
В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [8]. В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал [2].
Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рисунке 9, является одноступенчатой, то есть заемщик напрямую участвует во всех операциях.
Схема, показанная на рисунке 10, является двухступенчатой, то есть заемщик проходит все процедуры как бы повторно.
Рисунок 10 - Схема ипотечного кредитования покупки квартиры, разработанная МБ СБ РФ совместно с МИАН
Схема на рисунке 11 может быть признана трехступенчатой, то есть в ней помимо ипотечных процедур присутствует еще рынок гарантий.
Данные модели в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта. Обеспечение возвратности кредита через залог недвижимого имущества.
Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения риска по кредитам.
То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.
Рисунок 11 – Схема ипотечного кредитования с участием Агентства по ипотечному кредитованию
Таким образом, в России к 2008 году была создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-организаторы ипотечных кредитов.
Количественный рост постепенно стал переходить в качественное совершенствование бизнес-процессов в сфере ипотечного кредитования: внедрялись системы скоринга, автоматизации и стандартизации данных, совершенствовалась система риск-менеджмента. Участники рынка обращали повышенное внимание на процессы андеррайтинга и оценки платежеспособности заемщика. Стремительно развивался рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования.
3 Совершенствование системы ипотечного кредитования в РФ
Одной из первостепенных проблем ипотечного кредитования является недостаточно развитая инфраструктура ипотечного рынка.
Механизм рефинансирования ипотечного кредитования в России приобретает национальные черты: в качестве инструмента секьюритизации участники рынка используют ипотечные ПИФы. Выпуск полноценных ипотечных ценных бумаг пока сдерживается законодательством. Да и в нормативной сфере в отношении ПИФов есть над чем работать. Интерес представляют амортизируемые ЗПИФы, но на рынке в настоящее время представлены только возобновляемые.
Модернизируя систему ипотечного страхования, в первую очередь необходимо обратить внимание на тенденции развития рынка ипотечного страхования. Несмотря на то, что объемы кредитования растут примерно в 2-2,5 раза, процентные ставки остаются до сих пор на очень высоком уровне до 15% в валюте и 18% в рублях.
Чтобы их минимизировать, необходимо регулировать деятельность субъектов ипотечного рынка на законодательном уровне, привлекать государственные средства для ускорения темпов обеспечения населения жильем.
Основная задача, стоящая в настоящее время перед Банком России заключается, на наш взгляд, в определении способов трансформации денежной массы в реальный сектор экономики. На наш взгляд, наиболее эффективным вариантом управления денежным предложением будет содействие развитию ипотечного кредитования. Схематично предлагаемую модель можно представить следующим образом (рис. 12).
Рисунок 12 – Модель долгосрочного рефинансирования кредитных организаций
Обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только методами страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, не является единственной эффективной мерой в процессе управления риском. Для того чтобы социальная и финансовая функции, которые возлагаются на страховщиков, были эффективно реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач приоритетных социальных программ российского государства.
Данные задачи можно сформулировать следующим образом:
− стимулирование развития ипотечного страхования;
− проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних: в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков;
− правомерного установления права собственности (титула); заложенного имущества;
− гражданской ответственности оценочных агентств, в инвестировании жилищного строительства из средств страховых резервов.
− страхование должно развиваться как элемент системы управления рисками ипотечного кредитования и в этой связи принципиально важно повышать роль страхования не только в возмещении ущерба (репрессивная функция), но и в предупреждении возникновения ущерба или его минимизации (превентивная функция), что предполагает усиление правовой превенции, т.е. условий заключения и исполнения договоров страхования.
Страхование при ипотеке в России развивается столь же активно, как и система ипотечного кредитования в целом, и перечень услуг, которые предлагают страховые компании банкам и заемщикам, достаточно широк.
Несмотря на то, что минимальное требование к страховому обеспечению ипотечной сделки, которое предусмотрено действующим законодательством, ограничивается страхованием имущества от риска гибели или повреждения, большинство банков предъявляют к страховым программам дополнительные требования.
В настоящее время отечественные страховые компании предлагают целый комплекс услуг для комплексной защиты, как получателя ипотечного кредита, так и финансового учреждения, его предоставившего. Часть рисков, связанных с ипотечным кредитованием, банкиры пытаются свести к минимуму собственными усилиями, например, проверяя платежеспособность, «стабильность» и кредитные истории клиентов. Но с некоторыми потенциальными рисками справиться самостоятельно финансовые учреждения все же не могут. Один из них – возможная смерть или потеря трудоспособности клиентом. И то и другое может серьезно осложнить процесс возврата кредитных средств, а спрогнозировать такие события фактически невозможно.
Разрешить подобные проблемы с наименьшими потерями сегодня могут помочь страховые компании, предлагающие программы накопительного страхования жизни. Такое страхование уже давно стало нормой в мировой практике, и в ближайшем будущем, можно сказать с уверенностью, наберет обороты и в нашей стране.
Основной целью создания системы страхования ипотечных кредитных рисков является формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов.
Реализация этой цели позволит решить следующие важные задачи:
− увеличить долю кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;
− создать условия для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающими достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья;
− повысить доступность приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов;
− увеличить инвестиции страховщиков в развитие жилищного строительства из свободных финансовых средств страховых резервов.
Существует еще одно препятствие для реализации поставленных задач по развитию ипотечного страхования: с июля 2007 года страховые компании не смогут осуществлять страхование жизни с рисковыми видами страхования одновременно. Это, безусловно, тоже негативно скажется на развитии ипотечного страхования.
Возможно, выходом из сложившейся ситуации станет создание организации, действующей на примере Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которая могла бы решать данную проблему. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2010-2013 гг., % (Приложения).
Рисунок 13 – Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка
Сегодня в России развитие ипотечного кредитования поставлено в ранг приоритетных задач, ибо оно позволяет решить как минимум две глобальные задачи: во-первых, обеспечить развитие строительного комплекса, что позволит оживить экономику страны в целом; во - вторых, решить целый комплекс социальных проблем. Тем не менее, развитие ипотеки в России сопряжено с большими трудностями.
− Отсутствие долгосрочных ресурсов у коммерческих банков.
− Высокая стоимость ипотечных кредитов делают их недоступными для большей части населения России.
− Отсутствие существенных «длинных» пассивов, отсутствие эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом;
− Отсутствие условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую и надежных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг.
Данные проблемы эффективно разрешаются в случае, если Банк России окажет содействие развитию системы ипотечного кредитования.
С одной стороны, Банк России обладает огромными ресурсами. Речь, прежде всего, идет о золотовалютных резервах, накопленных Банком России. Несомненно, золотовалютные резервы выступают залогом стабильности экономической ситуации и позволяют сглаживать негативные колебания на рынке. С другой стороны, как и любые резервы – это отвлечение средств, которые могли бы быть эффективно использованы для развития экономики страны. Кроме того, Банк России может выступать гарантом по ипотечным ценным бумагам, выпускаемым агентством. Гарантия центрального банка поставит их по степени надежности в один ряд с государственными ценными бумагами. Это позволит привлечь как российских инвесторов, так и западных. Таким образом, запускается в действие механизм ипотеки.
Итак, на первичном рынке ипотечных кредитов происходит предоставление коммерческими банками кредитов заемщикам для приобретения жилья. На вторичном рынке ипотечных кредитов ключевую роль должно играть агентство по развитию ипотечного кредитования, подконтрольное Банку России, основная цель которого должна состоять в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке.
Функция рефинансирования ипотечных кредитов может быть реализована следующими основными способами:
− путем покупки ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов;
− путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам.
Агентство должно выступать своеобразным посредником между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки. Таким образом, агентство привлекает средства с рынка капиталов и предоставляет эти средства кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Эффективность системы при этом заключается в чрезвычайной экономичности всех операций, всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через оператора вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и непосредственно к заемщикам – покупателям жилья.
Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, агентство должно выполнять и другие важные экономические функции: обеспечивать постоянный приток капитала, перераспределять капитал из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает, нивелировать колебания процентной ставки по кредитам и т.д.
Таким образом, Агентство приобретает ипотечные кредиты у коммерческих банков, секьюритизирует их и выпускает на этой основе ипотечные ценные бумаги, обеспеченные кредитами. Гарантия Банка России делает эти бумаги привлекательным инструментом финансового рынка. Размещение ценных бумаг на рынке обеспечивает формирование ресурсной базы Агентства и дальнейшее развитие системы.
Для обеспечения эффективности функционирования предлагаемой модели необходимым условием выступает стандартизация ипотечных кредитов, поскольку именно стандартные кредиты могут быть рефинансированы максимально дешево, без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков. Кредиты должны предоставляться на определенных стандартных условиях, определяющих соотношение суммы кредита к залогу, предмет залога, долю платежей по кредиту в совокупных доходах заемщика, процентную ставку и метод расчета платежей по кредиту.
Роль Банка России в предлагаемой модели чрезвычайно высока. Прежде всего, Центральный Банк на начальном этапе развития системы ипотечного кредитования должен выступать в качестве поставщика ресурсов, обеспечивать законодательную базу, а также предоставлять гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам агентства, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных в соответствии с установленными стандартами. Для снижения стоимости ипотеки для заемщиков и расширения кредитных возможностей коммерческих банков предлагается пересмотреть порядок обязательного резервирования. Общеизвестно, что высокие размеры отчислений в фонды обязательного резервирования существенно сокращают кредитные возможности коммерческих банков.
С другой стороны, эта вынужденная мера Центрального банка, играющая следующие функции:
− управление ликвидностью. Резервные обязательства выступают одной из главных детерминант денежной позиции коммерческих банков и спроса на заемные резервы Центрального банка. Изменение норм обязательного резервирования позволяет регулировать ликвидность банковской системы в краткосрочном периоде. Использование резервных требований для управления банковской ликвидностью характерно лишь для развивающихся стран и стран с переходной экономикой, в том числе и для России;
− регулирование денежного предложения. Обязательные резервы играют роль ограничителя кредитной эмиссии банков. Поэтому посредством резервных требований центральный банк может регулировать предложение денег в экономике. Опять-таки данная функция используется лишь развивающимися странами;
− налогообложение. Резервные требования представляют собой некоторое подобие налога на банки. Принудительное привлечение центральным банком дешевых ресурсов ему извлекать определенный доход;
− средство страхования депозитов.
Мы полагаем, однако, что, несмотря на очевидную значимость норм обязательного резервирования, Банк России должен снизить их размер для коммерческих банков, участвующих в системе ипотечного кредитования. Подобная мера сделает ресурсы более дешевыми для коммерческих банков, что позволит им соответственно снизить стоимость кредита для заемщиков.
Предлагаемый механизм позволит решить глобальные проблемы российской экономики: дать мощный импульс развитию отечественного производства, с одной стороны, а с другой – позволит на неинфляционной основе «канализировать» избыточную денежную массу.
Таким образом, обобщая все вышеизложенное можно заключить, что ипотечное кредитование является востребованным банковским продуктом, позволяющим решить жилищную проблему в России.
Тем не менее, для его устойчивого развития необходимо обеспечить работу в следующих направлениях (таблица 5).
В настоящее время ипотечные отношения в России не достигли того масштаба и той зрелости, какими должны быть. Многие эксперты полагают, что проблема не в самой системе ипотечного кредитования, а в общих экономических показателях.
Таблица 5 – Основные направления развития системы ипотечного
кредитования в России
| Группы заемщиков | Направления развития | ||
| Для населения | - изменение структуры спроса населения на жилье; - удешевление жилищного строительства; - повышение подвижности населения в пределах территории страны; - рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений; | ||
| Для предпринимателей | - обеспечение роста экономики и увеличение объемов жилищного строительства; - модернизация строительных предприятий и улучшение технологий строительства; - понимание необходимости снижения стоимости строительства; | ||
| Для банков и других субъектов хозяйства | - усовершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
- финансирование реального сектора экономики со стороны государства и стимулирование инвестиционных потребностей населения;
- активизация государства при содействии реализации программ
| ||
| Для органов государственной и местной власти | - использование возможности решения жилищной проблемы, через поддержку ипотечного кредитования; - активизация деятельности в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах экономики; - рост объемов поступлений налогов на недвижимость, за счет увеличения введенных в эксплуатацию объектов; - увеличение финансовых возможностей базы для реализации социальных программ по обеспечению жильем населения с низким уровнем доходов; - выполнение планов по строительству. |
Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет велика, ипотека не будет иметь массовый характер. Поэтому для решения жилищной проблемы в нашей стране необходимо либо обеспечить увеличение уровня доходов населения, либо рост объемов жилищного строительства, с целью снижения стоимости жилья.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.
Таким образом, в ходе изучения теоретических аспектов становления и развития рынка ипотечного кредитования мы выяснили, что история ипотечного кредитования уходит корнями вглубь цивилизации, но, по сути, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Во всем мире значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика – это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института – это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства – это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Мировой практикой выработаны различные финансовые схемы, с помощью которых люди могут стать полноправными обладателями собственного жилья. Но, вне всяких сомнений, что наилучшей из этих схем является жилищное ипотечное кредитование. Именно поэтому ипотечные кредиты стали такими популярными и востребованными, занимая одну из ведущих позиций в кредитных портфелях банков.
По наблюдениям риэлторов, помогающих нашим соотечественникам приобретать недвижимость за границей, уже более 50% сделок совершают с использованием ипотеки. У российских покупателей растут инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при приобретении жилья за рубежом. Это логично: ставки, по которым наши соотечественники могут получить кредит в зарубежном банке, более привлекательны, чем те, на которые они могут рассчитывать в России.
Рынок жилищного ипотечного кредитования в России прошел достаточно сложный и неоднозначный путь. Здесь стоит выделить период его становления (до 2004 года), период бурного и динамичного развития ипотеки (2006-2008 годы), стремительный обвал рынка в связи с кризисом на первичном и вторичном рынке недвижимости (2009 год), а также пост кризисное восстановления рынка в современных условиях (начиная с 2010 года).
Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2012 году позволил выявить следующие тенденции:
− Увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.
− Дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.
− Продолжающийся рост доли ипотечных кредитов, предоставленных в рублях.
− Дальнейшее увеличение задолженности по предоставленным ипотечным кредитам в рублях.
По состоянию на 1 января 2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников, из которых 580 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК), тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 189 кредитных организаций, в иностранной валюте - 9.
Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположены на территории Центрального федерального округа — 363, из них в г. Москве — 310. На втором месте по количеству кредитных организаций — Приволжский федеральный округ (95 участников), из них в Республике Татарстан — 20. Наименьшее количество кредитных организаций — в Северо-Кавказском федеральном округе — 3;
По итогам 2011 года совокупный портфель кредитов крупнейших 90 ипотечных банков составил 624 млрд руб., при этом прирост по отношению к 2010 году составил практически 100%.
Для сравнения, в 2010 году совокупный портфель тех же ипотечных банков составлял всего 353 млрд руб. При этом кардинальных изменений в списке лидеров ипотечного рынка не произошло: как и ранее, безоговорочно лидирует «Сбербанк», объем выданных ипотечных кредитов которого составил 345,7 млрд руб., а его доля превысила 55%. Вторую строчку, с существенным отставанием от лидера, занимает «ВТБ-24» - размер его ипотечного портфеля составил 80,4 млрд руб., а доля рынка – 12,9%. Остальные банки существенно отстают от лидеров.
По наблюдениям риэлторов, помогающих нашим соотечественникам приобретать недвижимость за границей, уже более 50% сделок совершают с использованием ипотеки. У российских покупателей растут инвестиционная грамотность и стремление к минимизации рисков при приобретении жилья за рубежом. Это логично: ставки, по которым наши соотечественники могут получить кредит в зарубежном банке, более привлекательны, чем те, на которые они могут рассчитывать в России.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция РФ (от 30.12.2008 N6-ФКЗ и от 30.12.2008 N7-ФКЗ)
2. Гражданский Кодекс РФ (от 30.11.1994 N51-ФЗ (ред.от 02.11.2013))
3. Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 N118-ФЗ (ред. от 02.07.2013))
4. Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 N136-ФЗ (ред. от 23.07.2013))
5. Налоговый кодекс РФ (часть первая от 31.07.1998 N146-ФЗ (ред. от 02.11.2013); часто вторая от 05.08.2000 N-ФЗ (ред. от 02,11,2013))
6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 07.05.2013
7. Ипотека: 100 вопросовиответов: Справочник / Симионов Ю. Ф., Далаксакуашвили И. Л., Ясько В. Л. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2009. – 251с.
8. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / И.А. Разумова. – 2-е изд. перераб. и доп. - СПБ.: Питер, 2009. – 304 с.
9. Ипотека: простоосложном: Учебное пособие / Шевчук Д.А. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. - 160 с.
10. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Д. В. Виноградов – Вдадим. гос. ун-т:Владимир, 2009. – 136 с.
11. Экономика недвижимости: учебник для вузов – 3-е изд., исправл. / А.Н.Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. – СПБ.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.
12. Аналитический центр Русипотека. Кредитование и секьюритизация. Рынок ипотечного кредитования и социально – экономические показатели в России (2005-2012). – №2. - 2012. - С. 1-35.
13. Макаренко П.С. Сбербанк Поддержит строителей. // Копилка. – 2009. - №8. – С. 1.
14. Долан Э.Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. // Пер. с англ. В.Лукашевича и др.; Под общ. ред. В.Лукашевича. – СПб.: 1991. – 448 с.
15. Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию. – М.: Строительная газета, 1995. №14.
16. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 256 с.
17. Калянина Л.А. теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования // Эксперт, 1998. №30. – 15-17 с. Коммерческие банки и их операции. – М.: ЮНИТИ, 1995.
18. Кредиты. Инвестиции. Сборник под рук. проф. Куликова А.Г. – М.: "ПРИОР", 1994. – 144 с.
19. Новомлинская Е. Кредитование под залог недвижимости: при выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэлтора. – М.: Коммерсантъ-Daily, 1995. №79.
20. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей Санкт-Петербурга. - СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. – 245 с.
21. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 1999. – 110 с. (Б-ка журн. Риэлтер)
Источники сети Интернет
22. www.cbr.ru– Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации.
23. www.rusipoteka.ru – Официальный сайт Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации.
24. www.banki.ru
ПРИЛОЖЕНИЯ
Дата добавления: 2020-12-22; просмотров: 81; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!