Недействительность договора аренды, заключенного арендодателем в отношении имущества, которое находится в собственности другого лица 1 страница
Зачастую в аренду передается имущество, которое не является собственностью арендодателя и на сдачу которого в аренду у арендодателя нет полномочий. Суды признают такие договоры недействительными (ничтожными) в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Вопрос о недействительности договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, возникает в связи с неразграниченностью федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.
Выводы о ничтожности актуальны для сделок, совершенных до 01.09.2013 (до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ). После вступления в силу указанных изменений сделка (или ее условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, на основании ст. 168 ГК РФ является оспоримой, если только она не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в реестр или перечень федеральной государственной собственности, государственной собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, суды, определяя их принадлежность соответствующим субъектам, руководствуются Приложениями N N 1, 2 и 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
|
|
|
Следует отметить, что в силу п. 1 данного Постановления оно не применяется в отношении земли, недр, водных ресурсов, лесного фонда, растительного и животного мира.
Также разграничению публично-правовой собственности на землю посвящена ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Однако на практике подобные земельные участки зачастую передают в аренду муниципальные образования либо ТСЖ без согласия собственников квартир. В связи с этим в судебной практике возникает вопрос о судьбе таких договоров.
|
|
|
1.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, недействителен.
Судебная практика:
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019)
"...24. Ничтожным является договор аренды, заключенный органом муниципального образования в отношении земельного участка водного фонда, в границах которого находятся водные объекты, отнесенные к федеральной собственности.
Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования и обществу о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельных участков водного фонда, в границах которых находятся водные объекты, отнесенные к федеральной собственности, и о понуждении к освобождению земельных участков и расположенных на них водных объектов.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
|
|
|
Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Согласно ч. 1 ст. 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных ч. 2 ст. 8 ВК РФ.
Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (ч. 2 ст. 8 ВК РФ).
Таким образом, исходя из системного толкования приведенных положений ст. 1, 5, 8 ВК РФ в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии), обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидравлической связи с иными водными объектами.
|
|
|
Если пруд не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидравлическую связь, он относится к собственности Российской Федерации, в том числе в случае, когда пруд образован на водотоке (реке, ручье, канале) с помощью водонапорного сооружения.
В силу п. 1 ст. 102 ЗК РФ к землям водного фонда относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (п. 2 ст. 102 ЗК РФ).
Из приведенных норм права следует, что пруды состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии, поэтому если водный объект относится к федеральной собственности, то его составная часть - покрытая поверхностными водами земля в пределах береговой линии - также является федеральной собственностью.
При этом земельный участок как объект земельных отношений не формируется и в этом качестве не может быть предоставлен в аренду. В пользование предоставляется водный объект на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 ВК РФ).
Следовательно, если орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, предоставил в аренду хозяйствующему субъекту земельный участок земель водного фонда, покрытый поверхностными водами пруда, находящегося в федеральной собственности, такая сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит требованиям ст. 1, 5, 8 ВК РФ, ст. 102 ЗК РФ..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение ВАС РФ от 20.03.2013 N ВАС-2630/13 по делу N А32-21632/2009 "...Как установлено судом, между ООО "Юг-Нок" (арендатор) и администрацией города Сочи (арендодатель) 31.10.2000 заключен договор N 2002 аренды земельного участка общей площадью 490 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Новороссийское шоссе, в районе автобусной остановки "Малый Ахун" сроком до 01.01.2005, предоставленного для строительства автозаправочной станции. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Установив, что являющийся предметом договора аренды от 31.10.2000 N 2002 земельный участок на момент подписания договора относился к федеральной собственности и муниципальному образованию город Сочи не были предоставлены полномочия по распоряжению федеральными землями, суд признал данный договор ничтожной сделкой, в связи с несоответствием его требованиям положений пункта 1 статьи 125, пункта 3 статьи 214 и статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). ...в передаче дела N А32-21632/2009 Арбитражного суда Краснодарского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2012, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2012 отказать..." Определение ВАС РФ от 04.09.2012 N ВАС-9717/12 по делу N А66-1059/2010 "...Основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу послужили результаты проведенной прокуратурой проверки, в ходе которой установлено, что часть спорного земельного участка, переданного администрацией обществу по договору аренды от 24.07.2009 на основании постановления от 24.07.2009 N 917, включает земли водного фонда, а также данный участок расположен в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника. В соответствии со статьей 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи. Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая результаты земельной экспертизы и руководствуясь статьями 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3, пунктом 2 статьи 9, пунктом 2 статьи 22, статьей 29, пунктами 1, 2, 4 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 5, 8 Водного кодекса Российской Федерации, суды признали недействительным заключенный между ответчиками договор аренды от 24.07.2009, поскольку Российская Федерация не наделяла администрацию Конаковского района Тверской области полномочиями на совершение распорядительных действий в отношении земельного участка, включающего в себя земли водного фонда. Доводы заявителя по существу направлены на переоценку выводов судов о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции..." Определение ВАС РФ от 28.02.2011 N ВАС-1648/11 по делу N А40-141313/09-49-691 "...17.03.2008 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N М-09-514335 аренды спорного земельного участка для эксплуатации торгового павильона, сроком до 31.12.2012 г. Ссылаясь на то, что департамент не законно распорядился спорным земельным участком путем сдачи его в аренду обществу, поскольку этот участок относится к землям транспорта, является федеральной собственностью, расположен в полосе отвода железной дороги и входит в состав земельного участка с кадастровым номером 77:09:01030:065, предоставленного ранее в аренду ОАО "РЖД", первый заместитель Московского межрегионального транспортного прокурора обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил, что спорный земельный участок является федеральной собственностью, расположен в полосе отвода железнодорожной станции Ховрино Октябрьской железной дороги и входит в состав земельного участка с кадастровым номером 77:09:01030:065, площадью 64,12191 га, ранее предоставленного в аренду ОАО "РЖД". Поскольку полномочия по распоряжению таким земельным участком в силу положений указанных норм права возложены на федеральный орган исполнительной власти (Территориальное управление Росимущества по Москве), доказательств делегирования департаменту таких полномочий не представлено, суд пришел к выводу о том, что департамент не имел права распоряжения спорным земельным участком путем сдачи его в аренду обществу, а потому признал заключенный между ответчиками договор от 17.03.2008 N М-09-514335 аренды недействительным, как несоответствующий требованиям вышеуказанных норм права. ...в передаче дела А40-141313/09-49-691 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.10.2010 отказать..." Определение ВАС РФ от 23.12.2010 N ВАС-17226/10 по делу N А35-8417/2009 "...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Курской области в лице Комитета по управлению имуществом Курской области (далее - комитет по управлению имуществом), муниципальному образованию "Город Курск" в лице Земельного комитета г. Курска (далее - земельный комитет) о взыскании неосновательного обогащения в размере 302 836 руб. 86 коп. Суды установили, что 03.11.2006 в ЕГРП зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок, кадастровый номер 46:29:1 01 041:0010, общей площадью 5 726 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Привокзальная, д. 2. Вместе с тем, указанный земельный участок был передан комитетом по управлению имуществом (арендодатель) в аренду ФГУП "Почта России" (арендатор) по договору аренды земельного участка от 21.05.2008 N 1353-08ю, сроком с 22.04.2008 по 20.04.2009. Полагая, что спорный земельный участок был передан в аренду лицом, не уполномоченным на такую передачу, в связи с чем заключенный этим лицом договор является недействительным и на стороне ответчиков возникло неосновательное обогащение, управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу. Поскольку в соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации комитет по управлению имуществом не обладал полномочиями по передаче в аренду земельного участка, на которое в спорный период уже было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, суды указали, что договор аренды N 1353-08ю от 21.05.2008 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 названного Кодекса. ...в передаче дела N А35-8417/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 09.04.2010, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010, постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.11.2010 отказать..." Определение ВАС РФ от 03.08.2009 N ВАС-9160/09 по делу N А42-2451/2008 "...Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. На основании приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1) объекты гражданской обороны, предназначенные для использования в особый период, являются имуществом учреждения, финансирование которого осуществляется из республиканского бюджета, и такие объекты относятся исключительно к федеральной собственности. Управление и распоряжение указанным имуществом осуществляет Правительство Российской Федерации согласно пункту 15 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1. Судами установлено, что в нарушение статьи 65 Кодекса Комитет не представил доказательств наделения его полномочиями по управлению и распоряжению спорным объектом. Поскольку оспариваемый договор заключен с нарушением требований действующего законодательства, в том числе положений, предусмотренных Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 и ст. ст. 209, 608 ГК РФ, суды пришли к правильному выводу о недействительности договора в силу его ничтожности..." |
| Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.06.2013 по делу N А17-4692/2012 "...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Комитет (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключили договоры аренды от 05.11.2009 N 1064 и 1167, в соответствии с условиями которых арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование соответственно нежилое помещение общей площадью 69,9 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица Огородная, дом 1 (далее - Помещение-1), и нежилое помещение общей площадью 180 квадратных метров, расположенное по адресу: город Иваново, улица 3-я Чайковского, дом 13 (далее - Помещение-2), для использования под отделения почтовой связи. Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ивановской области по делам N А17-1880/2011 и А17-2499/2011 по иску Предприятия к Комитету признаны право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП "Почта России" на спорные помещения. Предприятие посчитало, что договоры аренды от 05.11.2009 N 1064 и 1067 являются ничтожными, поскольку Комитет не имел права распоряжаться объектами аренды, и обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения, полученной в ноябре 2009 года и с января 2010 года по июнь 2011 года включительно. Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ивановской области по делам N А17-1880/2011 и А17-2499/2011 установлено, что спорные нежилые помещения не являлись муниципальной собственностью, а принадлежали Предприятию на праве хозяйственного ведения. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации названное обстоятельство имеет преюдициальное значение для настоящего дела, поэтому договоры аренды от 05.11.2009 N 1064 и 1067 являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оформлены в нарушение правил статьи 608 данного Кодекса..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 по делу N А17-4693/2012 "...Из материалов дела усматривается и суд установил, что Комитет (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключили договоры аренды от 05.11.2009 N 1052, 1062 и 1072, согласно которым арендатор принял в пользование следующие нежилые помещения: помещение общей площадью 70,70 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица 10-я Санаторная, дом 5а; помещение общей площадью 92,30 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, микрорайон ТЭЦ N 3, дом 12; помещение площадью 147,40 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица Лежневская, дом 167, для использования под отделения почтовой связи. Все помещения переданы по актам приема-передачи. Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ивановской области по делам N А17-1879/2011, А17-2468/2011 и А17-1881/2011 признаны право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП "Почта России" на спорные помещения. В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Приняв во внимание, что Комитет не являлся собственником или иным законным владельцем нежилых помещений, суды правомерно сочли договоры аренды от 05.11.2009 N 1052, 1062 и 1072 ничтожными сделками..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 157; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!